はじめに
こんにちは、イエステーション矢口店です！
「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」
そんなとき、まず気になるのは新居の購入価格や、今の家がいくらで売れるかではないでしょうか。
しかし、住み替えでは物件価格だけでなく、売却と購入のそれぞれに仲介手数料や登記費用、住宅ローンに関する費用などがかかります。
そのため、「売却代金をそのまま新居の購入資金に使える」と考えていると、思った以上に現金が必要になることもあります。
今回は、住み替えの際に考えておきたい主な諸費用について分かりやすくご紹介します。
※こちらの記事は2026年9月1日時点の情報です。税制や各種制度の適用条件は変更される場合がありますので、実際に利用する際は最新情報をご確認ください。
住み替えでは「売る費用」と「買う費用」がかかります
住み替えは、現在の住まいを売却するだけではありません。
同時に、新しい住まいを購入することになります。
中古住宅を購入する際の諸費用は購入価格の7〜12％ほど、現在の住まいを売却する際の諸費用は売却価格の4％ほどが目安とされています。
例えば3,000万円の住宅の場合、目安は次の通りです。
●3,000万円の中古住宅を購入する場合
諸費用 約220〜280万円
●3,000万円のマイホームを売却する場合
諸費用 約90〜106万円
住み替えでは、こうした費用も含めて資金計画を考えることが大切です。
家を売却するときにかかる主な費用
まずは、現在の住まいを売却するときにかかる費用を見てみましょう。
住宅ローンの完済にかかる費用
住宅ローンが残っている場合は、売却時にローンを完済する必要があります。
金融機関によって異なりますが、住宅ローン完済時の手数料として1〜6万円ほどが目安とされています。
現在のローン残高とあわせて、事前に金融機関へ確認しておきましょう。
税金・登記費用
住宅ローンを完済した場合、抵当権を抹消するための登記が必要になります。
その際には、
●登録免許税
●司法書士への報酬
●売買契約書の印紙税
などがかかります。
こうした税金や登記費用の目安は5〜10万円ほどとされています。
なお、電子契約の場合は印紙税が不要になる場合があります。
仲介手数料
不動産会社を通して売却する場合には、仲介手数料がかかります。
仲介手数料の上限は
「売却金額×3％＋6万円（税別）」
と定められています。
3,000万円の住宅を売却した場合の例では、仲介手数料は約90万円が目安とされています。
売却益が出た場合は税金がかかることも
不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかる場合があります。
所有期間によって税率が異なります。
●所有期間5年以下
短期譲渡所得 39.63％
●所有期間5年超
長期譲渡所得 20.315％
売却価格そのものに税金がかかるわけではなく、売却によって生じた譲渡所得に対して課税されます。
所有期間によって税率が大きく異なるため、売却時期を考える際にも確認しておきたいポイントです。
新しい家を購入するときにかかる主な費用
住み替えでは、現在の家の売却費用に加えて、新居を購入するための費用も必要です。
住宅ローンに関する諸費用
住宅ローンを利用する場合、金融機関への手数料や保証料などがかかります。
住宅ローンに関する諸費用の目安は、借入金額の2〜4％ほどとされています。
3,000万円の中古住宅を購入する例では、
●ローン諸経費 約60〜120万円
が目安となります。
金融機関や住宅ローンの商品によって費用は異なるため、金利だけでなく諸費用も含めて比較しましょう。
購入時の税金・登記費用
新しい住宅を購入すると、
●所有権移転登記
●抵当権設定登記
●登録免許税
●司法書士報酬
●不動産取得税
●契約書の印紙税
などが発生します。
各種税金や司法書士報酬などの費用について、住宅の評価などにもよりますが購入金額の2％前後が目安とされています。
購入時にも仲介手数料がかかります
中古住宅を不動産会社の仲介で購入する場合には、購入時にも仲介手数料が必要です。
仲介手数料の上限は、
「購入金額×3％＋6万円（税別）」
とされています。
3,000万円の中古住宅を購入した場合の例では、約90万円が目安です。
火災保険などの費用も考えておきましょう
住宅を購入する際には、火災保険への加入も考える必要があります。
また、住宅ローンを利用する場合、多くの場合で団体信用生命保険への加入が求められます。
団信の保険料は住宅ローン金利に含まれるケースなどもありますが、火災保険料として10万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
3,000万円の家を売って、3,000万円の中古住宅を買う場合は？
表題の例を使って整理してみましょう。
【3,000万円のマイホームを売却】
●ローン完済手数料
約1〜6万円
●税金・登記費用
約5〜10万円
●仲介手数料
約90万円
●諸費用合計
約90〜106万円
【3,000万円の中古住宅を購入】
●ローン諸経費
約60〜120万円
●税金・登記費用
約60万円
●仲介手数料
約90万円
●保険料
約10万円
●諸費用合計
約220〜280万円
売却と購入を合わせると、物件価格とは別にまとまった資金が必要になることが分かります。
もちろん実際の費用は、物件価格や住宅ローンの内容、登記内容などによって異なります。
住み替えを考え始めた段階で、売却価格だけでなく「最終的にいくら手元に残るのか」まで確認しておくことが大切です。
住み替えでは利用できる税金の特例もあります
住み替えでは、条件を満たすことで税負担を軽減できる制度が利用できる場合があります。
主な制度として次のものがあります。
●3,000万円特別控除
マイホームを売却した際の譲渡所得について、最大3,000万円を控除できる特例です。
●軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームについては、一定の条件を満たすことで通常より低い税率が適用される特例があります。
●買い替え特例
一定の所有期間や居住期間などの条件を満たす場合、譲渡所得への課税を将来に繰り延べられる制度があります。
●譲渡損失の損益通算・繰越控除
家を売却して損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば給与などの所得と相殺できる制度があります。
その年に控除しきれなかった場合、以後3年間の繰越控除が可能とされています。
これらの制度にはそれぞれ適用条件があり、併用できない場合もあります。
税金については、事前に税務署や税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。
住み替えは「いくらで売れるか」だけで考えないことが大切です
住み替えを考えると、
「今の家はいくらで売れるのか」
という部分に目が向きやすくなります。
しかし、本当に大切なのは売却価格だけではありません。
●住宅ローンはいくら残っているのか
●売却時の諸費用はいくらかかるのか
●売却後にいくら手元に残るのか
●新居の購入にはいくら必要なのか
●購入時の諸費用を含めても無理なく支払えるか
ここまで確認して、初めて具体的な住み替え計画が見えてきます。
特に住宅ローンが残っている方は、まず現在の残債と不動産の査定価格を確認することから始めると分かりやすいでしょう。
よくある質問Q&A
Q.住み替えでは、売却代金をすべて新居の購入費用に使えますか？
A.売却時には仲介手数料や登記費用、住宅ローン完済に関する費用などがかかります。
そのため、売却価格ではなく、諸費用や住宅ローン残高を差し引いた「手取り額」を確認して資金計画を立てることが大切です。
Q.3,000万円で売れたら3,000万円の家にそのまま買い替えられますか？
A.必ずしもそうとは限りません。
3,000万円の住宅を売却する際に約90〜106万円、3,000万円の中古住宅を購入する際に約220〜280万円の諸費用がかかる目安となっています。
住宅ローン残高なども含めて考える必要があります。
Q.住み替えをまだ決めていなくても査定できますか？
A.住み替えの検討段階でも査定できます。
現在の住まいのおおよその価格が分かれば、新居にかけられる予算も考えやすくなります。
Q.税金の特例は誰でも利用できますか？
A.それぞれの制度に所有期間や居住状況などの条件があります。
制度内容や適用条件は変更される場合もあるため、実際に利用する際は最新の情報を確認してください。
まとめ
住み替えでは、現在の家を売却する費用と、新しい家を購入する費用の両方を考える必要があります。
住み替えを具体的に考え始めたら、まずは現在の住まいがいくらくらいで売れるのかを確認してみましょう。
査定価格と住宅ローン残高、必要な諸費用が分かれば、「どのくらいの価格の新居を検討できるのか」も見えてきます。
矢口渡・武蔵新田、大田区周辺で不動産の売却や住み替えをお考えの際は、イエステーション矢口店にご相談ください。
お客様のお力になれるよう、売却査定から新居探しまで、住み替え全体を見ながらお手伝いいたします。
※イエステーションは全国約190店舗の安心のネットワークです。グループ全体で年間契約数約7200件の仲介実績があります。
