返済50年の住宅ローンも登場！二極化が進む返済期間

住宅ローンを組む時、あなたなら返済期間は何年にしますか？
最近の調査によると、住宅ローンの返済期間が二極化していることがわかっています。都市部などの物件価格の上昇で月々の返済額を抑えようとする動きが強まっており、固定型住宅ローンのうち期間35年超の割合は、2023年度下期に16%と3年前と比べると倍増しています。一方、今後の金利上昇を想定し10〜20年など比較的短いローンを組む世帯も増加傾向にあります。日銀の利上げにより、私たちが選ぶ住宅ローンの商品が変わってくる可能性があると考えられます。

2023年10月から2024年3月までに住宅ローンを借り入れた人を対象に住宅金融支援機構が実施した調査によると、返済期間が「35年超〜40年以内」は13.7%、「40年超〜50年以内」は2.3%でした。3年前の調査では35年超は8.6%でしたので、ほぼ倍増しています。

返済期間長期化のニーズを受け、最長50年の住宅ローンを提供する金融機関が続々と増えています。2023年8月には住信SBIネット銀行、2024年3月には楽天銀行が取り扱いを開始しました。
取り扱いから1年が経過した住信SBIネット銀行によると「35年超を選択する人は順調に増えている。直近では1割程度が35年超で借り入れている」といいます。さらに同行によると「50年にして返済負担を大幅に軽減したいというよりも、期間を35年から40年程度に延ばし、返済額を月1万〜2万円程度少なくしたいという契約者が多い」ということです。
 住信SBIのシミュレーションでは、世帯年収1000万円の夫婦が6000万円の新築マンションを購入して住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は35年（金利0.32%）では約15万円なのに対し、50年（金利0.47%）では約11万円と4万円程度、月々の負担が減ります。一方で返済総額は35年が約6300万円、50年だと約6700万円となり400万円程度の差が生まれます。

地方銀行も50年の住宅ローンを積極的に扱っています。九州・沖縄の地方銀行では2010年代半ばから広がり、沖縄銀行では35年超で組むケースが大半となっているといいます。東北地方でも50年に延ばす地方銀行が相次いでいるようです。

住宅ローンの長期化の背景には、住宅価格の上昇があります。国土交通省が発表した2024年4月の不動産価格指数（10年平均=100）はマンションで200となりました。2010年に比べ、全国のマンション価格が平均で2倍になったということです。地域別にみると、北海道が271と最も高く、九州・沖縄が260、東北は223と全国平均を上回っています。
一方、短い返済期間を希望する世帯もいます。長期返済は毎月の返済額が抑えられる一方で、金利負担に伴う返済総額は増加することになります。夫婦ともに高収入の「パワーカップル」などは、こうしたデメリットを回避して短期返済を志向する傾向が強いようです。金利上昇に備えて早く返したいと20年未満など短期で組む人が増えているのも現状です。結果的に二極化が進み、従来主流だった30年超〜35年以内の割合は徐々に縮小傾向にあるのです。
日銀による7月末の利上げで、住宅ローンの返済負担は今後増す見込みとなっています。日銀が今後も利上げを進めることになれば、金利負担を和らげるため長期返済に慎重になる動きが出てくることも考えられます。

金利の上昇は住宅ローン金利の変動型と固定型の選択にも影響を及ぼしそうです。直近では住宅購入者の8割近くが金利の低い変動型を選ぶといわれています。みずほリサーチ&テクノロジーズの試算では、今後3カ月に1度のペースで利上げが続くと仮定した場合、2026年度末には固定型を選ぶ割合が8割となり、現状との逆転が想定されるといいます。
同社の服部直樹主席エコノミストは「足元では固定型へのシフトは大きな流れにはなっていないが、本格的に金利が上昇していけば、固定型に乗り換える動きが増えていくだろう」と指摘します。
【2024年8月19日日本経済新聞より抜粋】

住宅価格の高騰と金利上昇により、住宅ローンを取り巻く環境は大きく変化しています。住宅ローンの長期化により月々の返済額が抑えられる一方、支払総額が大きくなるデメリットもあります。金利上昇に伴い、繰り上げ返済や借り換え、固定型への切り替え等も視野に入れ、考えていく必要がありそうです。
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