マンション相場とは？中古マンション価格上昇、新築時の3倍も

都心部にある中古のマンション相場が上昇しています。東京都で新築時と比べると、現在の価格は3倍、大阪市では2倍の物件が登場しています。世界の主要都市と比べ割安感があることから外国人投資家からの問い合わせが多く、人気が高いです。都市部で進む再開発エリア周辺に建設された物件で上昇が目立っています。

マンション相場とはマンションの販売価格動向を示すデータで、大きく新築と中古に分類されます。新築マンションの価格は、主に土地、建築資材のほか広告宣伝費などで構成されます。開発業者側がこれらのコストに自社取り分の利益を加え、希望売り出し価格を決めています。現状では都市部の新築マンションは供給が少なく、需要過多で購入希望者が殺到するため、ほとんどが希望売り出し価格で契約が結ばれています。
中古マンションは住戸単位で売り出されます。売り手は周辺で取引される物件の価格動向を見極めながら販売価格を決めるため、市場の需要と供給の動向を反映しやすい特徴があります。都内の場合だと、市場の大きさが新築の3〜4倍と大きいため、価格の変動幅は比較的小さくなります。

日本不動産研究所の「国際不動産価格賃料指数」の4月の調査によれば、2023年10月に行われた東京と大阪のマンション価格の調査に対する上昇率がそれぞれ1.5%となり、世界主要15都市の中で首位となっています。都内では六本木など利便性の高いエリアのマンションを建設するために必要な土地が減っており、新築物件の供給が少なくなっています。転売や家賃収入などを念頭に置く国内外の投資マネーは、好立地物件が相対的に多く供給される中古市場に流れやすくなっています。
不動産調査会社の東京カンテイが首都圏や関西地区などを対象に築10年程度の中古マンションの6月末の平均希望売り出し価格を駅ごとに調べ、新築時の販売価格と比較しました。
港区の東京メトロ六本木一丁目駅周辺の物件は3.69倍、豊島区の東池袋駅が3.04倍、千代田区の新御茶ノ水駅は3.03倍と、3カ所で3倍を超えました。3倍超えは調査を始めた2003年以降で初めての数値です。
六本木一丁目駅周辺ではマンション向かいに商業施設「麻布台ヒルズ」が開業し、利便性が向上して資産価値が高まりました。「100年に1度」といわれる再開発が進行中の大阪市JR大阪駅周辺の物件は新築時の2.4倍となりました。

価値上昇が目立つマンションは、多くが2013年に始まった日銀の「異次元緩和」前後に建設された物件です。東日本大震災の影響で価格が低迷していた不動産に「異次元緩和」によるお金が流れ込み、開発事業者がマンションを建てました。
「異次元緩和」では日銀が資金供給量を大幅に増やして人々の期待に働きかけ、デフレ経済からの脱却を目指しました。安倍晋三元首相の経済政策「アベノミクス」の第1の矢と位置づけられています。正式名称は「量的・質的金融緩和」で、導入当初は2年程度で2%の物価上昇率を掲げていました。世の中に供給するお金の「量」を2年間で2倍に拡大することを約束し、長期国債や上場投資信託など買い入れ資産の「質」も多様化しました。円安・株高に繋がりましたが、結果的に目標の物価2%は達成できない状況が続きました。
2016年1月にはマイナス金利の導入を決め、金融機関が日銀に預ける当座預金の一部にマイナス0.1%の金利を適用しています。同年9月には長期金利目標と組み合わせた長短金利操作を導入し、政策の中心を「量」から「金利」に移したのです。近頃の物価上昇率は4%を超えていますが、日銀は現在の物価高は一時的とみて金融緩和を続ける姿勢を示しています。

2023年以降は価格上昇の要因として円安が挙げられます。もともとニューヨークなど世界の主要都市と比べると日本のマンション価格は低かったのですが、2024年に入り一時1ドル=160円台に進んだ円安によって、一段と海外の投資家が関心を示すようになりました。
最近では1ドル=145円前後まで戻ってきましたが、年初来ではなお円安水準となっています。好立地の中古マンションの価格上昇は今後も続くと予想されています。
【2024年8月11日　日本経済新聞より抜粋】

都内では利便性の高いエリアのマンションを建設するために必要な土地が減っており、新築物件の供給が少なくなっています。国内外の投資マネーは中古市場に流れやすくなっており、結果的に中古マンションの価格が新築時の３倍となるほど高騰しています。今後も中古マンションの価格上昇は続くと予想されています。
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