住宅ローン金利引き上げ

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2024年07月03日

住宅ローン金利引き上げ

住宅ローン金利が上昇

大手銀行やネット銀行は6月から、固定型の住宅ローン金利を引き上げると発表しました。3メガバンクの10年固定型の基準金利の単純平均は2011年以来13年ぶりの水準となり、0.08%上昇の3.89%、また優遇後の金利でも1.5%となりました。これから固定型を借り入れる消費者にとっては支払い負担が増えることになります。

金利の比較

比較可能な3メガバンクの10年固定型の優遇適用前の基準金利は2011年5月に4%でしたが、今回はそれに次ぐ高水準となりました。最優遇金利は三菱UFJ銀行が2024年5月と比較して0.14%高い1.2%、三井住友信託銀行は0.1%高い1.445%となりました。三井住友、みずほ、りそなの各銀行はそれぞれ0.05%引き上げて1.75%、1.55%、1.83%となりました。

銀行の戦略は

住宅ローン金利上昇の影響で、今後消費者の借り入れ意欲が鈍ることに対する銀行の戦略は分かれています。ネット銀行や異業種系の銀行は優良な新規顧客には金利を優遇し、囲い込む戦略です。
住信SBIネット銀行は2023年11月に、変動金利での新規借入時に頭金が住宅価格の2割以上の場合、金利を引き下げる仕組みを導入しました。PayPay銀行やイオン銀行も頭金に応じて金利水準を変える枠組みを取り入れています。頭金の割合が高い顧客は延滞や貸し倒れに陥るリスクも低い傾向にあるためです。
一部のネット銀行は総合的な採算を確保しつつ、ローン金利については大手銀行などよりも低い水準を維持し続けると予想されます。あるネット銀行の幹部は「資産価値の高いマンションのローンは金利を下げる」と明かします。多くの銀行は住宅ローン実行額の2%程度を手数料として徴収しており、ローン金利自体が低くても、一定の手数料収入を確保できるからです。
一方、大手銀行はネット銀行の戦略とは路線が異なり、たとえばみずほ銀行の変動型の最優遇金利は0.375%と、0.3%台前半のネット銀行と比べれば高いです。金利上昇を収益性の改善につなげていきたい考えです。

固定型と変動型

各行が金利を決める際のベンチマークとする長期金利の上昇の影響により、固定型の住宅ローン金利が上昇しています。今後も高水準が続けば、7月以降もさらに住宅ローン金利が上がる可能性があります。
変動型については、大手銀行は基準金利2.475%で据え置きましたが、住信SBIネット銀行とイオン銀行が3月のマイナス金利解除後に、変動型でも基準金利を先行して引き上げたほか、楽天銀行も基準金利を6月から1.333%と、5月に比べて0.02%高い水準に設定しています。
変動型は多くの銀行が短期プライムレートをベンチマークとしており、日銀が追加利上げをするかどうかが今後の焦となります。将来、日銀が追加利上げに踏み切れば短期プライムレートの引き上げが視野に入るためです。
東京23区での新築分譲マンションの平均販売価格が1億円を超えるなど、マンション価格の高騰が続いています。共働き世帯を中心に高額のペアローンを組む動きも広がっています。固定型と変動型の金利差は拡大しており、元本3500万円の場合で支払い額に月々2万円の差が出るといいます。住宅ローン契約者の7割が変動型を選んでいるとされています。
とはいえ、変動金利を選んだ場合、金利が大幅に上昇すれば、支払い額が膨らみ家計が窮するリスクがあります。フィナンシャルプランナーの有田美津子氏は「将来的な返済額を考え、生活にゆとりがなければ金利差があっても固定金利を選ぶのが選択肢だ」と述べます。将来の金利変動の可能性を見据えた家計のリスク管理が重要になります。

家計への影響

住宅ローンの金利上昇と聞くとネガティブなイメージですが、金利の上昇については家計にとってプラスな面もあります。日本総合研究所によると、市場金利が5年かけて2%上昇した場合、定期預金や普通預金の金利上昇で家計の利息収入は年間8.7兆円増えます。住宅ローンなどの利払い負担の増加(年間4.4兆円)を上回り、4.3兆円の受け取り超過になるのです。

もっとも家計ごとの資産や負債の構成によって影響度合いは異なり、現役世代の負担が重くなるのは否めません。若年層や中年層は住宅ローンなどの負債が大きく、世帯主が39歳以下や40歳代の世帯では支払い超過になります。預金が大きい50歳代、60歳代、70歳以上の世帯では受け取りの方が多くなり、70歳以上では金利収入が14万円増える見込みです。
 【2024年5月31日 日本経済新聞より抜粋】

まとめ

住宅購入の際には多くの人が住宅ローンを利用しています。大手銀行からネット銀行まで多くの銀行が時代に合わせた仕組みを導入しています。銀行選びに始まり、固定金利にするのか、変動金利にするのか等々、契約の際には悩むことが多いでしょう。
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