住宅価格を決める要素には、最寄り駅からの距離、アクセスの良さ、築年数など様々なものがあります。時代の変化によって、これらの要素が住宅価格にもたらす影響度も変化します。
戸建て住宅とマンションではどのような違いがあるでしょうか。大きな時代背景として、新型コロナウイルス禍前後で資材価格が高騰し、働き方が変化しましたね。今回は、住宅価格を決める要素に変化があったか否かについて行われた調査について考察したいと思います。
2019年1月から24年4月までの東京駅から半径50km以内の1都3県にある戸建て住宅と、マンションの成約事例を用いて分析が行われました。
戸建て住宅の成約事例は、2000年6月に改正された最新の耐震基準を満たす物件となるよう築24年以内としています。また、建物の延べ床面積は50平方メートルから200平方メートル、土地が接する道路幅員を15㍍以内とし、一般的と思われる住宅エリアの戸建て住宅を対象としました（総データ数:4万1,936件）。一方、中古マンションは、築40年以内、専有面積50平方メートルから200平方メートル以内としています（総データ数:12万401件）。
これらのデータを用いて、築年数、最寄り駅からの徒歩距離（分）、東京駅からの直線距離（キロメートル）という3つの要素と不動産価格の関係を抽出します。
次のグラフは、各要素が1単位増えたとき、住宅価格が何%変化するかを示しています。例えば、築年数のグラフで24年前期の戸建て住宅は、築年数が1年増えると価格が1.4パーセント下がることを意味しています。
以下グラフは公益社団法人東日本不動産流通機構に登録された成約データを基に作成されました。
次はそれぞれの特徴について見ていきましょう。
戸建て住宅については、距離が遠くなっても価格が下がりにくい時期がありましたが、最近は元に戻りつつあります。コロナ禍で普及したリモートワークが思ったほど定着しなかったことが要因の一つと考えられます。一方、戸建て住宅の築年数グラフは右肩上がりで、築年数が古くなることに対する許容の度合いが高まっています。戸建て住宅の性能の向上や建築費の高騰などから、既存の建物を活用しようという考え方が強まっていることが背景にありそうです。
新築戸建住宅についてはどうでしょうか。不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた5月の新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は2カ月ぶりに上昇し、東京23区が前月比0.7%高い1戸7115万円でした。一方、23区外では価格調整もあり、下落した区の方が多い結果となりました。立地によって価格の二極化傾向がみられます。
調査は敷地面積50平方メートル以上100平方メートル未満の新築木造一戸建て（土地含む）について、最寄りの駅まで徒歩30分以内またはバスで20分以内の物件を対象としました。
首都圏、神奈川県ともに上昇、特に横浜市は3.1%高の5055万円と調査を開始した2014年4月以降で過去最高価格となりました。立地の良いエリアで高額物件が出たことが影響しました。
市場では住宅価格の上昇で、実需層の買い控えが起きているとの見方があります。一方で、主要駅の近くなど立地のよい場所では高額物件が出ており、東京カンテイの藤谷有希研究員は「立地の良しあしで戸建ても価格の二極化が進んでいる」と指摘しています。
2024年6月3日／6月7日 日本経済新聞より抜粋
中古の戸建物件については、築年数が上がっても価値が下がりにくくなっているようです。
時代背景に伴って、住宅資産の価値や活用方法も変化してきています。
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