総務省が4月末に公表した住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点の空き家は900万戸と5年前から51万戸増えました。住宅総数に占める割合（空き家率）は13.8%で戸数、割合ともに過去最高です。空き家を有効活用する動きは広がっているものの、増加が止まりません。
なかでも問題なのは、「放置空き家」です。賃貸や売却の予定がなく、別荘などでもない放置空き家は23年には385万戸と37万戸も増加しました。相続した後に長い間、そのままにしているような物件で「所有者不明家屋」の予備軍といえます。こうした空き家は災害時の復旧・復興の妨げになりかねません。
空き家が増える理由ははっきりしています。人口が減っているのに新築を中心とした大量の住宅供給が続いているためです。23年の住宅着工数は約82万戸に上ります。住宅の新築は老朽物件の除去と一体であれば問題はありませんが、実際には農地や工場跡地などでの建設が目立ちます。まちづくりの観点から住宅の立地を既存の住宅地に誘導することが重要です。住宅建設戸数の目安を設けるべきだという声もあります。
政府は中古住宅の売買を後押ししようと様々な施策を実行しています。政府は中古住宅の売買を後押ししようと住宅診断の普及に取り組んでいます。空き家を古民家カフェなどに改築する事例も目立ちます。中古市場の整備が進めば、手軽に住宅を購入しやすくなり、空き家の増加も抑えられます。
15年に空き家対策特別措置法が施行され、市区町村は倒壊するおそれがあったり、近隣の環境に悪影響を及ぼしたりする物件を「特定空き家」に指定し、強制的に撤去することが可能になりました。21年度までに自治体が改善を求めて指導や勧告などをした件数は約3万4千に上ります。そのうち、500件近くを解体しました。
同措置法は悪い空き家を見つけ出して除去できるという非常に強い権限を市町村に与えています。権限が強い分、市町村での実行に時間がかかっていました。
そこで今回の改正では『管理不全空き家』という分類を設けて空家の除去を決定する前から様々な措置を講じられるようにしました。窓が割れていたり、外装がはがれていたりする物件です。管理不全空き家も自治体が勧告すれば固定資産税の優遇措置を解除できます。空き家が多い中心市街地などに「活用促進区域」を設けて、住宅以外への用途変更や建て替えをしやすくする制度もつくりました。
市町村によると中心市街地などに空き家が集中している地区があります。地域のシンボル的な場所だが、住民は高齢化し、建物も古い、そうした地区を『空き家等活用促進区域』に指定して建築基準法を緩和する制度も設けました。
政府の政策により、放置空き家の数は13年時点の50万戸に比べて37万戸と減少傾向にあります。しかし、海外では自然空き家率は5％という数値を見ると、日本の13.8％は大きな数字です。米国と日本の空家率の差は、住宅売買の仕組みの違いにあると言います。
中古物件の売買を促すためにはインスペクション（住宅診断）をして不安をなくす必要があります。建物に不具合があった場合、米国では買い手が責任を取るため、買い手、そしてローンを提供する金融機関が事前に調査を行います。ところが日本は売り手責任なのでインスペクションに繋がる動機がないのです。
日本大学の中川雅之教授は「三大都市圏で共同住宅の空き家が増えること」を今後の課題と指摘します。共同住宅の場合、すべての部屋が空き家にならないと現在の特措法は介入できません。中海外の施策を手本とし、空き家税を課すなど中古住宅の流通をもっと後押しする政策が求められています。
2024年6月9日 日本経済新聞より抜粋
空き家を活用することで街の復旧・復興につながりますね。
空き屋を活用したいと思っても、法律や制度等難しい部分もあると思います。
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