不動産の名義変更とは、相続や不動産売却などで不動産の所有者が変わったときに、登記簿の所有者名義を変更することです。何が必要でどのようにすればいいのでしょうか。
不動産の名義変更は正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。
不動産の名義を変更すると、その不動産の法律上の所有権も同時に移転されることになります。登記簿は法務局で管理されているので、不動産の名義変更は法務局に対して申請を行います。不動産の名義変更には、「登録免許税」などの税金がかかります。
なお、不動産の名義変更は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。
不動産の名義変更が必要なケース
実際に名義変更を行う必要があるケースには、次の4つがあります。
相続…遺産分割協議の成立後に速やかに。期限は不動産取得の事実を知ってから3年以内
贈与…贈与してから速やかに。期限は特になし
財産分与…財産分与の成立してから速やかに。期限は離婚後2年以内に財産分与
不動産売買…契約書に従って名義変更を行う期限は特になし
特に注意が必要なのが、不動産の名義変更が義務である相続のケースです。
不動産を所有している被相続人が亡くなると相続人がそれを相続しますが、不動産の名義が自動的に変更されるわけではありません。
遺産相続で不動産を取得したときは、相続人が名義変更手続きを行い、相続登記をします。
この場合、戸籍抄本や遺産分割協議書など、手続きに必要な書類が非常に多く、手続き自体も少し複雑です。
そのため相続で名義変更を行う際は、司法書士に依頼をして進める人が多いです。
不動産の名義変更はどのように行うのか
不動産の所在地を管轄する登記所（法務局）に、申請する方法により行います。
申請書作成、登記所への提出
申請書を作成し、添付書面ともに管轄の登記所に提出します。申請書には必要事項を記載した上で、申請人が押印する必要があります。
申請人
1，売買により不動産を取得した場合
売主と買主の双方が申請人になります。
売主は、申請書に実印を押印する必要があります。買主はお認印（シャチハタは不可）でも差し支えありません。
2，贈与により不動産を取得した場合
贈与者（あげた人）と受贈者（もらった人）の双方が申請人になります。
贈与者は、申請書に実印を押印する必要があります。受贈者はお認印（シャチハタは不可）でも差し支えありません。
3，相続により不動産を取得した場合
不動産を相続した人が申請人になります。
申請人（相続人）は、申請書に押印（お認め印可）する必要があります。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更は無料ではなく、費用がかかります。
登録免許税
これは名義変更を行う際には、必ずかかる費用です。
登録免許税とは、法務局に不動産名義変更手続を申請する際に必要となる税金で、収入印紙を購入して申請書に貼付し納めます。
手続きごとに税率は異なっており、相続の場合は不動産評価額の0.4％、生前贈与、贈与離婚による財産分与、不動産売買の場合は2％と決められています。
必要書類の取得費用
2つ目は書類の取得費用です。
不動産の名義変更を行う際は様々な書類を準備する必要があります。
不動産の登記簿謄本である登記事項証明書や、戸籍謄本などの必要書類を発行してもらう際には、所定の手数料がかかります。
必要な書類は、ケースによって変わってくるため、書類の取得費用も前後しますが、それぞれ数百円単位のものになるのでそれほど大きな支出になる事はないでしょう。
司法書士報酬
登記申請は、登記手続きの専門家である司法書士に代行してもらうことができます。司法書士に登記手続きを依頼する場合には、司法書士報酬がかかります。
司法書士報酬は、登記原因によって変わるだけでなく、依頼する事務所によっても変わってきます。また、案件の複雑さによって司法書士報酬は変わりますが、１件あたりの相場は５万円～１０万円になります。
登記変更に必要な書類
所有権移転登記を行う際には、原則として次のような書類が必要になります。
登記原因証明情報
登記の原因となった事実や法律行為（契約など）のほか、これにもとづき所有権が移転したことを証明するものです。売買の場合には売買契約書、贈与の場合には贈与契約書などになります。相続の場合には、戸籍（除籍・原戸籍含む）謄本などが登記原因証明情報になります。
登記原因証明情報としては、契約書などの原本を提出する以外に、必要事項を記載して当事者が記名押印した報告形式のものを用いることもできます。
登記識別情報
平成17年の不動産登記法以前は、所有権移転登記申請の際に登記済証（権利証）を添付していました。しかし、現在は、登記識別情報と呼ばれる12桁の数字と記号の組み合わせが権利証のかわりとなっています。登記申請時には、通常、登記識別情報通知書のコピーを添付します。
住民票
所有権移転登記では、新しい所有者の住民票の添付が必要になります。 （世帯全員、全部記載のもの）
印鑑証明書
所有権移転登記により名義を失う側の人については、間違いなく本人の意思であることの確認のため、印鑑証明書の添付が必要になります。印鑑証明書は、市区町村役場で3ヶ月以内に発行されたものでなければなりません。
代理権限証書
代理権を証する書面で、委任状のことになります。相続登記を相続人の代表者に任せる場合や、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、委任状を添付します。
固定資産評価証明書
登録免許税の計算のために必要となるので、不動産の所在地の市区町村役場で取得します。なお、法務局によっては、固定資産評価証明書のかわりに、市区町村から送付された固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書の課税明細書の写しを提出できる場合があります。
名義変更をおこなう際の注意点
贈与税が発生する
1つ目は、親から子へ名義変更をおこなうと贈与税が発生する点です。
贈与税は相続税と比較すると税率が高く、税金全体のなかでもとくに高い税金の種類になります。そのため、親から子への名義変更の際は慎重におこなう必要があります。
たとえば、20歳以上の子が親から500万円の贈与を受けた場合で、贈与税を計算してみましょう。500万円－基礎控除額110万円＝390万円となり、390万円×税率15％－控除額10万円＝48万5,000円です。
したがって、500万円の贈与を受けた場合は、48万5,000円の贈与税が発生します。
また、登録免許税についても、相続の税率が0.4％なのに対し、贈与では2％に跳ね上がっています。さらに、軽減措置なども設けられていないため、税金として大きな金額が発生するので、注意が必要です。
相続による手続きが複雑
2つ目は、相続による手続きが複雑な点です。
ほかのケースと比較すると、必要書類が多いうえ、手続きが複雑となります。また、相続によって名義変更をおこなう際は、遺産分割協議は成立していることが前提です。
そのため、相続における名義変更手続きは、ほかの手続きと比較すると、時間も手間も大幅にかかると言えるでしょう。
名義変更が２つになるケースもある
3つ目は、家屋と土地の2つの名義変更が必要な場合もある点です。
一般的には、家屋と土地は別物として扱われているため、それぞれに名義が登録されています。したがって、土地付き家屋を取得した際は、家屋と土地に対してそれぞれの名義変更が必要です。
建物の名義変更をおこなう際に発生する税金は、固定資産税評価額×登録免許税率によって算出されます。なお、家屋が借地の場合は必要ありません。
また、家屋によっては減税が受けられるケースもあるため、条件を満たしているか事前に確認しておく必要があります。
まとめ
名義変更をするときには、登記原因により、かかる期間や費用は変わってきます。また、その際に必要な書類は複雑でわかりにくいため、慣れない方が準備をすると、添付書類を間違えて余計に時間がかかってしまうこともあります。
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