マイホームの購入を検討するとき、戸建にするかマンションにするかで悩むケースは多いと思います。戸建とマンションでメリットとデメリットがありますがどう違うのでしょうか。
マンションのメリット
マンションのメリットとしてまず挙げられるのは、利便性が高い物件が多いことです。戸建てほど多くの土地面積を要しないため、駅の近くや商業施設の近くに住むことができます。条件がよくなるほど価格は上がってしまいますが、利便性を求める人にとっては非常に住みやすいでしょう。
また、マンションにはオートロックや監視カメラ、常駐の管理人などがいるため、セキュリティ対策が手厚い点が特徴です。戸建てにはもちろん管理人はいないため、その分空き巣に狙われるリスクも増えます。
間取りの観点で言えば、マンションの多くはワンフロアになっているため、家事の動線がコンパクトになる点もメリットです。洗濯や掃除などの家事から、小さい子供がいる場合は育児をするにあたってワンフロアで完結しているので、動線をコンパクトにすることができます。
そして、戸建てと違っている点としてマンションでは、管理費を支払う代わりに設備管理をすべて任せることが可能です。例えば、エントランスの清掃やエレベーターの定期点検、ゴミ捨て場の清掃や管理なども任せることができるのがメリットと言えるでしょう。
マンションのデメリット
マンションのデメリットとして一番初めに挙げられるのが、戸建てよりも面積が狭い点です。また、平均価格も戸建てよりも高く坪単価が高いというのがマンションのデメリットとして言えるでしょう。
また、マンションに住むと毎月のローン以外にも「管理費」や「修繕積立金」「駐車場代金」などがかかります。そのため、毎月の支払額が割高に感じてしまう人も多いかもしれません。平均して管理費は12,480円(月)、修繕積立金は11,071円(月)かかることがわかっています。
(東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2020年度） 」より)
そして、集合住宅であるマンションは、生活音やプライバシーに配慮が必要です。古いマンションの場合、足音だけではなく少し大きなテレビの音なども聞こえてしまうことがあるため、生活をするうえで注意が欠かせません。
またマンションには管理規約というものが存在しており、そこにはリフォームやリノベーションについてのルールが設けられている可能性があります。内容によっては、自由にリフォームやリノベーションができない可能性があることを理解しておかなくてはいけません。
戸建てのメリット
戸建ては建物自体が独立しているので、周囲のことを気にすること無く、プライバシーに配慮した生活ができる点が大きなメリットでしょう。
また、マンションのように上下階の騒音に悩まされることがなくなります。子どもやペットによる騒音を気にして生活する必要もなくなるでしょう。もちろん完全に音が漏れなくなるわけではないため、ある程度の配慮は必要です。しかし、マンションに比べれば大幅に過ごしやすくなることは確実です。
また、マンションの場合は管理規約の制限がかかる場合がありますが、戸建ての場合は管理規約などは無いので、自由に建て替えやリフォームができます。将来的に世帯人数の変化に応じて間取りの変更を検討している場合や、終の棲家として住む場合は将来的にバリアフリー設計にリフォームすることもできます。
また戸建てはマンションと比べて近隣住人と関係性を築きやすいのもメリットです。戸建てが多い住宅街では、自治会やゴミ当番など、住人同士で暮らしやすい環境を整えていきます。そのため、どこに誰が住んでいるのかを把握しやすく、近所との関係性が濃厚になりやすいです。子どもの見守りやちょっとした近所付き合いなど、温かい人間関係は一戸建てならではのメリットです。
戸建てのデメリット
戸建ては2階以上のフロアから構成されているため、家事の動線が複雑になりやすいのがデメリットの1つ目です。「洗濯機は1階でベランダは2階だから面倒」「広すぎて掃除が大変」など、家事をするうえで不便に感じることも多いでしょう。
また、一概にはいえませんが戸建ては駅から離れた場所に建てられることも多いです。とくに分譲一戸建ては開発エリアに建てられることが多いため、車やバスがないと生活できないケースも少なくはありません。
独立した住宅である戸建ては、周囲の目があるマンションと比べてセキュリティ面のリスクが高いのもデメリットです。窓や勝手口の侵入対策をしておかないと、空き巣の被害に遭ってしまう危険性があるでしょう。
最後に戸建てには管理費や修繕積立金などの費用負担が必要ない代わりに、住宅の修復が必要になった際は費用が全額自己負担になる点に注意しましょう。株式会社アットホームの実施した調査によると、築30年以上住んでいる人を対象にしたアンケートでは平均556万円の修繕費用をかけているということがわかっています。
(株式会社アットホーム実施「―新築一戸建て購入後 30 年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査」より)
マンションと戸建ての資産価値の特徴
マンションも戸建ても築年数を経るごとに資産価値は下がっていきますが、下がり方に違いがあります。マンションの資産価値は築年数を経るごとに徐々に下がり、戸建ての資産価値は築20年ほどで建物価値は無くなりますが土地代は減価しません。
寿命が長いのは
鉄筋コンクリート造のマンションは国土交通省の調査によると寿命(耐用年数)は120年越えとされているため、適切な管理がされていれば急激に資産価値が下がることはありません。そのため、築50年のマンションでも市場で取引されている物件も少なくありません。
一方で木造が主な戸建ての場合は、建物価値は寿命(耐用年数)である20年程度で急激に下がることが一般的です。とはいえ、土地も所有している場合は土地代は残り続けるため、建物の価値がなくなってから数年後にマンションと資産価値が逆転することもあります。
したがって、何年住み続けられるかという寿命の観点で言うと戸建てよりもマンションの方が優れていると言えるでしょう。
売りやすいのは
不動産の売りやすさとは買い手がつくかどうかです。買い手がつくかどうかは、住宅に資産価値が残っているかどうかと関係しているので、その観点では住宅としての寿命が長く資産価値が長年にわたって保たれるマンションの方が売りやすいと言えるでしょう。
ただし、戸建ての場合は住宅としての寿命が無くなった後も土地価格は残り続けるので、立地が良く土地としての資産価値があるときは場合によってはマンションよりも売りやすいということがあります。
税金が高いのは
固定資産税・都市計画税の税額で比較すると、一般的にはマンションの方が高くなりがちであると言えます。理由は、戸建てよりもマンションの方が減価償却期間が長いため固定資産税を算出する際の評価額が高くなる他、戸建ての方が広いため軽減措置の恩恵を受けやすいことなどが挙げられます。
そもそも、固定資産税は土地・建物を別々にして算出します。土地は国税庁が定めた固定資産税路線価×税率の1.4%、建物は再建築価格(同じ建物を再び建てたときに想定される建築費)×経年限定補正率(築年数が古くなればなるほど安くするための補正率)をかけて算出します。
そこで、まず建物の場合は戸建てよりもマンションの方が寿命が長い(法定耐用年数が長い)ため、戸建てが22年で0になるのに対して、47年まで固定資産税が掛かります。また、土地の場合も戸建ての方が土地が広いため固定資産税路線価×1/6で適用される軽減税率の恩恵を受けやすく結果的にマンションの方が高くなるのです。
修繕費が高いのは
修繕費で比較するとマンションの場合は管理費・修繕積立金という形で毎月支払う代わりにまとまった修繕費用が不要である一方で、戸建ては毎月の支払いは無い一方で15年に1度などの周期でまとまった修繕費用が必要となります。
東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2020年度） 」によると、毎月の管理費の相場は12,480円、修繕積立金は11,071円かかります。また、アットホーム株式会社実施「―新築一戸建て購入後 30 年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査」によると、外壁・屋根などの戸建て飲みにかかる費用は30年間で360万円程度であるとわかっています。
もちろん物件によって異なりますが、上のデータをもとに1カ月当たりの修繕費用を比較するとマンションが23,551円、戸建てが10,000円となるためマンションの方が高いと言えるでしょう。
光熱費が高いのは
住んでいる人や家族構成によって異なりますが、建物の構造上平均床面積が狭く、気密性・断熱性が高く冷暖房効率が良い点でマンションの光熱費の方が安くなりがちと言えるでしょう。
また、戸建ての方が部屋数が広いことが一般的であるため、その分エアコンやトイレなどの電力消費を伴う設備が増えていくのも理由として考えられます。
光熱費を抑える手段として「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」という選択もあります。住まいの断熱性・省エネ性能が高いだけではなく太陽光発電で蓄電もできるので、住宅によっては戸建ての方が光熱費が安いということもありうるでしょう。
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）…外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅
まとめ
マイホームを検討するときは、戸建とマンションの違いについてよく理解した上で選ぶことが重要です。それぞれメリット・デメリットがあるのでライフプランに合った不動産を選びたいものです。戸建・マンションについて疑問がある時には矢口渡で15年の実績があるイエステーション矢口店にご相談ください。お客様のお力になれるよう一生懸命努力致します。必要な場合は、弁護士・司法書士・税理士の先生もご紹介しています。
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