不動産の保証金とは

賃貸契約時に支払うことになる敷金・礼金ですが、保証金の場合があります。

保証金とは何なのでしょうか。

保証金は、家賃などの債務の担保や原状回復のための費用として貸主が預かるお金のことです。

貸店舗物件では、敷金ではなく保証金の名目でテナントからお金を預かることが多いです。

関西地方では、マンションやアパートでも、敷金ではなく保証金としてお金を預かるのが一般的なようです。

貸店舗物件の場合ですが、借主のお店の経営が立ちいかなくなり倒産などする場合もあります。そうした場合は、滞納した家賃も払えず、借主で原状回復工事をすることも難しくなります。そんな時、事前に預かっていた保証金を使って、貸主は原状回復を行うことが可能となります。

保証金にはそうした意味合いもあるので、入居時に工事を伴う店舗物件の方が、保証金は高くなりがちです。

また、物件によっては、業種によって保証金の額が変動する場合もあります。

保証金には、お礼の意味も少なからず込められているとされています。その為、元々敷金より高めに設定されていることが多いようです。幅は、家賃の3～10か月分と言われています。相場は3～6か月分が一般的なようですが、それでも敷金に比べるとかなりの高額と言えます。

【原状回復…アパートなど賃貸住宅の賃貸借契約が終了して借主（賃借人）が退去する際に、借りた部屋を「本来あるべき状態」、つまり入居時の状態に戻して貸主（賃貸人）に返す義務のこと。通常の生活による損耗や経年変化による損耗については原状回復義務を負わないとされた。災害による損傷など借主に責任がない場合も原状回復義務は負わない。】

敷金は、家賃などの債務の担保として貸主が預かるお金です。

貸主が預かるお金なので、入居者の退去時には返却されます。

敷金の相場は、だいたい家賃の1か月分です。契約する際、解約時に修繕費用がいくらかかるかを確認しておけば、返ってくる敷金の金額が大まかに把握できます。

借りた部屋は極力傷つけないように綺麗に使うのが基本です。居住用の物件の場合は、原状回復の必要がなければ敷金が全額返ってくることもありますので、日々のちょっとした気遣いが大きな節約に繋がると言えます。

経年劣化は借主に責任はありませんが、どれだけ部屋が綺麗でも敷金からクリーニング代を必ず差し引くというところもあります。何にしろ、契約時にしっかり確認することが重要です。

近頃では、「敷金０」の物件もあります。敷金は入居時に支払うお金ですから、それがゼロであれば初期費用はその分押さえられます。しかし、前払いしていないだけなので、クリーニング代や修繕費が発生すれば、もちろん退去時に請求されます。

加えて、万が一家賃を滞納した時には、敷金という保険が何もない状態なので、家主の取り立ての対応も変わってくるでしょう。

事業用の賃貸物件の場合は、原状回復を借主（テナント）側で行う場合が多いです。

そういった物件の場合、敷金が全額返却される代わりに自分たちで原状回復工事を手配する必要があります。

礼金は、契約時に家主に支払う「お礼」のお金です。戦後の賃貸契約において借主が家主に物品や金銭を送っていた習慣が、その由来だそうです。

礼金のシステムは、主に関東で敷金とセットで使われています。家主はこの礼金を使って、不動産会社や情報誌に部屋の広告を出して入居者を募集します。 相場は、家賃の1～2か月分とされています。

一方、関西では礼金というものがありません。それは、先ほど紹介した保証金というシステムがあるからです。保証金は、返ってくるお金と返ってこないお金がはっきり決められていますので、保証金の返ってこないお金に「礼金」が含まれていると考えるといいでしょう。

保証金にセットされているものに「敷引き」という制度があります。

敷引きは、退去時に保証金から家賃の何か月分かを無条件で差し引くというものです。差し引かれたお金は部屋の原状回復に充てられますが、修繕費が安くすんで余剰金が出たとしても借主には返ってきません。しかし、損傷が激しい場合は追加請求もあり得ます。

最近では関東の一部の地域で敷引きシステムを導入している物件があるようです。敷引き分は絶対に返ってきませんので、契約時に不明なことがないようにしておきましょう。

保証金は原状回復費用などに充てられ、残った分は返還されるものなので、敷金とほぼ同じ目的で貸主に預けるお金です。ただし、敷金の場合、補修費用などを差し引いた残金は全額返還されるのに対し、保証金は、契約時に“敷引き“という特約がついていることが多く、敷引きとして取り決めた一定額は返還されません」

もともと関西圏では礼金の文化がなかったという背景があり、敷引きで差し引かれる分は、礼金と同様に貸主の収入になります。つまり、敷引きと礼金はほぼ同じ意味合いということでしょう。

また、保証金は敷金・礼金とほぼ同義ということで、敷金・礼金同様、居住用の賃貸住宅の場合、消費税はかかりません。ただし、事業用の場合は退去時に返還されない部分については消費税の対象となります。

賃貸物件を借りるときは、家賃以外にもさまざまなお金の支払いを求められます。その代表的なものを見ていきましょう。

ただし、次に紹介するものすべてを必ず請求されるわけではなく、どれが必要なのかは、契約する物件によって異なります。

契約時にかかる費用の目安は、賃料の5～6ヵ月分程度といわれていますが、物件によって差異があるため、事前に不動産業者や物件オーナーに確認しておきましょう。

賃貸物件に入居する際に加入する火災保険は、自分自身の荷物が火事で燃えてしまったときのための「家財保険」と、火事を出してしまった際に家主へ支払う原状回復費用のための「借家人賠償責任保険」です。

そのほか、日常のトラブルに備える個人賠償責任保険にも加入する場合があります。

賃貸物件契約時の火災保険は、家主が指定している保険に加入することがほとんどで、自分で保険を探す必要は通常ありません。

賃貸物件は、通常入居者が変わるタイミングで鍵を交換します。そうしないと、前の入居者が作った合鍵で部屋に入ることができてしまうためです。

そのため、入居時に鍵の交換代を求められることがあります。

敷金（保証金）は、一般的にお部屋の明け渡しから1ヶ月ほどで返還されます。明け渡しが完了していることが前提であるため、退去と同時に返金されるわけではないことを押さえておきましょう。

いくら返還されるかについては、退去時の立ち会い調査の結果から事前に内訳と返還額が退去費としてわかります。「ハウスクリーニング代」のような特約となる原状回復費用の有無、そして「鍵交換代」など別途敷金から差し引かれる項目を確認した上で、請求された原状回復費に認識の相違がないかを確認しましょう。また原状回復費用として請求される箇所は、退去時にしっかりと立ち会い人と合意を得た上で、お互いが納得することが重要です。

それでも敷金返還に関して納得のいかない点や、想定外の請求がきた場合には、必ず問い合わせましょう。

借主は"善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務"を負っています。これを「善良なる管理者の注意義務」通称「善管注意義務」と言います。

自分が借りた部屋や住居をきちんと(社会通念上求められる程度の)管理をして、むやみに汚したり壊したりしてはいけません、という意味です。また、借主は、退去時に自分で部屋に持ち込んだ家具類やエアコンなどを取り除いて、次の借主が入居できる状態にしなければなりません。これを「原状回復義務」と言います。しかし実際に人間が数年間暮らしていれば、経年劣化など"意図的なものではない自然な損耗"は避けられません。例えば「フローリングや畳の色落ちや変色」「家具設置によるへこみ」などです。そのようなものまで借主が原状回復する義務はなく保証金（敷金）の範疇外です。しかし「台所の油汚れ」などは、借主が放置したことにより汚れが激しくなった場合は自然損耗とはされず、保証金（敷金）の中から引かれる場合もあります。保証金（敷金）返還額に納得がいかない場合、保証金（敷金）に関する判例や原状回復のガイドラインなどはホームページなどに公開されていますので、それを参考に貸主側と話し合うことが重要になります。

不動産にまつわるお金は、さまざまなものがあります。部屋を借りる時には、初期費用で数か月分の家賃に相当する額を用意しなければいけません。初期費用に加え、退去時に必要なお金も確認しておくといいでしょう。

不動産にまつわるお金について疑問がある時には矢口渡で15年の実績があるイエステーション矢口店にご相談ください。お客様のお力になれるよう一生懸命努力致します。

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