戸建てを購入するにあたって、何から始めればいいのかわからないという方もいるのではないでしょうか。戸建て購入の流れはどのようになるのでしょう。
戸建購入の流れ
資金計画
戸建ての購入には、住宅ローンの融資を受けるケースが多いです。物件の購入価格・住宅ローンや契約に伴う諸費用を洗い出して資金計画を詳細に立てる必要があります。
購入価格以外に必要となる諸費用は、売買契約に関する諸費用・住宅ローン契約に関する諸費用、不動産取得税・印紙税などの税金などです。
また、購入後も固定資産税・都市計画税や維持費がかかります。
予算の目安は、「頭金と住宅ローンの返済可能額」から算出します。住宅ローンの返済額は、手取りの25％以下に設定するのが無理のない借入額です。
相場などの収集
資金についてのイメージがある程度ついたら、Webサイトや住宅情報誌などを利用して、住みたいエリアにどんな物件があるのかをまずはたくさん調べてみましょう。
いくつも情報を見ているうちに、エリアごとの相場の特徴や、自分や家族が実現したい条件、譲れない条件などが明確になってきます。実際に見てみたい物件が出てきたら、積極的に不動産会社に問い合わせをしましょう。
物件探し
予算がおおまかに決まったら物件を探します。建売住宅は、売主である不動産会社から直接購入する方法と、仲介会社を通して購入する方法があります。仲介会社を通せば物件探しを任せることもできますが、その分仲介手数料がかかるので注意しましょう。見学したい物件が見つかったら、不動産会社に連絡します。
Weｂページや住宅情報誌を伝えれば、スムーズに見学の段取りをとってもらえるでしょう。
その際不動産会社の担当者には、メールや電話であらかじめ希望条件、住みたいエリアを伝えておくといいでしょう。他にも、条件に合う物件を探して見せてくれることがあります。
物件見学を行う際は、家の中だけでなく、周辺環境・最寄り駅からの道のり・人通り・治安の良し悪し・周辺施設など、実際の生活に即して広い視野で吟味しておきましょう。
見学した物件が気に入らなかったとしても、さまざまな物件を比較検討しているうちに、どの条件が重要なのかがわかってきます。
購入の申し込み
1つの物件に購入意思が固まったら、まずは「購入申込書」を提出します。
意思が固まったらなるべく早く申込書を提出することが重要です。
同日に同じ物件を検討している人がいる場合、実際に契約に進めるのは「どちらが早く申込書を提出したか」という先着順で決まることが一般的です。
せっかく１つの物件に意思を固めたのに、申込書の提出が遅れて契約に進めなかったということがないように、スムーズに進めていきましょう。購入申込書には、買主の情報や買付金額を記載し、不動産会社経由で売主に提出されます。この情報をもとに売主が買付条件に同意すれば、本格的に契約に進んでいきます。
住宅ローンの決定
購入申込書の提出が完了したら、次に住宅ローンの融資を受けるにあたり、事前審査の手続きをします。
事前審査とは、物件の契約の前に行う簡易的な住宅ローン審査です。事前審査では、金融機関から住宅ローンを使用する人の年収や、過去の信用情報などが調べられます。借り入れる金額が申込者の経済状況や年収と照らし合わせて適切か、返済期間に問題はないかなどがチェックされます。
住宅ローンの正式な契約は、住宅の売買契約が締結されてから行うのが一般的です。買主が住宅ローンの事前審査に通れば、売主は安心して契約手続きを進めることができます。
売買契約の締結
住宅ローンの事前審査が通ったら、物件の売買契約です。売買契約の際は「重要事項説明書」と「売買契約書」を作成し、宅地建物取引士による重要事項説明があります。
宅地建物取引士は、取引の対象物件に関する事項と、契約条件に関する事項を買主に書面を作成して説明する義務があると法律で定められています。
また、契約の締結と同時に「手付金」を支払います。手付金には、契約締結後の残金決済や引き渡しに一定期間の期間が空くことから、法律関係を安定させ、契約の成立を表す意味合いがあり、売買代金の5〜10%が多いようです。手付金は、契約金額に充当されます。
契約内容によっては、残金決済までに中間金を支払うケースもあるため、しっかりと確認しておきましょう。
内覧チェック
建物の完成前に契約を行う新築物件の場合、物件の引き渡し前に、完成した建物の状態をチェックする、「事前内覧会」が行われる。ここでは、建物の状態・仕上がりが契約と異なる部分はないか、きちんと確認しておきましょう。何か問題があるようなら、引き渡しの日までに解決してもらえるように依頼する。また、中古物件や、建物の完成後に契約を行う新築の場合は、物件見学時にチェックしておくことが大切です。
物件の引き渡し・入居
引き渡しは、司法書士の立ち合いのもと、所有権移転登記を行い、新居の鍵を不動産会社より受け取って完了です。司法書士への報酬や登録免許税などもこの時点で支払います。不動産会社に支払う費用にも抜け漏れがないか確認しましょう。
入居前に立ち会いをおこない、キズや汚れがないか、設備や建具に不備がないかなどをチェックしましょう。問題なければ引き渡し、入居となります。
家を購入する時の３つの注意点
売買契約後のキャンセルは難しい
購入意思の撤回は簡単にできますが、売買契約を締結すると原則できなくなるため注意しなければなりません。売買契約後に買主の勝手な都合でキャンセルを申し出ると、事前に支払った手付金が違約金として徴収されます。
また、契約時に不履行の場合の違約金を定めていた場合は、手付金の放棄に加えて別途費用の支払いを求められることもありますので注意してください。契約を結んでしまうと法的な拘束力が発揮されるため、簡単にキャンセルができなくなることは覚えておきましょう。
住宅診断は売買契約前に実施する
中古住宅の購入を検討していて、物件の状態を詳細に知りたいなら、契約締結前に住宅診断を行うことをおすすめします。売主が事前に住宅診断をしており、その結果を表示していることもありますが、簡易的な診断結果であることも少なくありません。
そのため診断内容を確認し、チェック項目が少ないと感じるなら、不動産会社に相談してより詳細な住宅診断ができないか依頼してみるとよいでしょう。詳細な診断は50,000～70,000円程度の費用がかかるものの、家の信頼度をしっかりと確認できるため、安全な取引を望むなら必要経費と考えましょう。
住宅ローンの審査に通らなければ解約になる
審査に落ちると融資がまったく出なかったり、予定していた金額から減額されたりすることもあります。住宅ローンの審査状況が原因で支払いが難しくなった時は、最悪の場合は解約となります。当然この時も手付金は放棄し、必要に応じて違約金を支払わなければなりません。住宅ローンの審査はスムーズに家を購入するため、無理のないプランで申し込んだり、日頃から料金の滞納や借入をしないよう金融履歴をクリアにしておくことが大切です。
住宅ローンの流れ
住宅ローンの事前審査（仮審査）
家を購入するときに住宅ローンを借りる予定がある場合は、不動産売買契約の前に住宅ローンの事前審査（仮審査）が必要になります。住宅ローンの事前審査とは、「住宅ローンを利用できます」という金融機関からの内諾です。事前審査の結果は、おおよそ3日前後で金融機関から届くでしょう。これに通過すれば、不動産売買契約に移ることができます。
なお、住宅ローンの事前審査をおこなうには必要な書類があり、会社員などの給与所得者は身分証明書、健康保険証、源泉徴収票、借り入れがある場合は借入明細書などが求められます。
住宅ローンの本申込＆本契約
不動産売買契約書の締結が完了した後は、住宅ローンの本申込をおこないます。住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン特約という特別な決め事を不動産売買契約書に記載します。特約には期限を設定するため、すぐに住宅ローンの本申込をおこなう必要があるのです。なお、住宅ローンの本申込から結果が出るまでは、金融機関にもよりますが2週間前後かかります。また、住宅ローンの仮審査と違って本申込では審査に必要な書類が多く、あらかじめ申し込みたい住宅ローン商品も決定しておかなければなりません。そのため、住宅ローンの本申込には事前準備が大切です。
住宅ローンの本申込が通過したら、金融機関との契約（金銭消費貸借契約）を締結します。住宅ローンを借りる場合にも諸費用が必要なため、あらかじめ金融機関か不動産会社に住宅ローン諸費用を確認しておきましょう。
残金決済
住宅ローンの本申込後、金融機関との契約が完了したら不動産の引き渡しをおこないます。これを、「残金決済」とも呼びます。
まとめ
家の購入には数多くのステップがありますが、流れを正しく把握しているなら各種手順はスムーズに進められます。いつまでに何をしなくてはならないのか不動産会社と確認しながら１つ１つ進めていくことが大切です。
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