不動産を売りたい理由は人それぞれですが専門知識がないとなかなか実行することは難しいものです。不動産を売却する際は金融状況の変化などで結果が変化します。今回は売却時に知っておきたい知識をまとめました。
不動産売却の方法
不動産売却には不動産仲介と不動産買取の２種類があります。不動産仲介は不動産会社に不動産の購入希望者を探してもらう売却方法で、不動産買取は不動産会社が売主から直接物件を購入する売却方法です。
不動産仲介とは
不動産仲介では、売主は不動産会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を結び、不動産の買主探しを依頼します。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。不動産の売買契約が締結された際に、売り主は不動産会社に「仲介手数料」という費用を支払うことになります。
「専任媒介契約」と「一般媒介契約」選択の決め手は
不動産売却を不動産業者に依頼する際の媒介契約は、その不動産をどのような条件で売却活動を行うのか、成約時の仲介手数料はいくらかといったことを取り決めた契約です。
不動産業者は、買い主探しを依頼された際には必ず媒介契約を締結するよう宅地建物取引業法で義務づけられています。この契約で依頼者と不動産業者の関係が明確になりトラブルを未然に防ぐことができます。媒介契約には、専属専任、専任、一般という3つの種類があります。
主な相違点は、「複数社に買い主探しを依頼できるか」「自分で見つけた買い主と直接取引できるか」「売却情報を広く開示する義務を負うか」です。
専任媒介契約
専任媒介契約は「専任」という文字の通り、1社にしか買い主探しを依頼できない媒介契約となります。
1社にしか依頼できないことから、売却情報を広く開示する義務を不動産業者は負います。具体的には、「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用の売却物件情報システムに売却情報を登録することが義務づけられています。
東日本のレインズの場合、このシステムに登録すると瞬時に約7万件の不動産事業所に売却物件情報が開示されます。不動産業者による2022年のアクセス件数は4億8000万回を超えるそうで、購入希望者を抱えている不動産業者に売り物件情報が即座に伝わり、スムーズに成約につながる仕組みなのです。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産業者に買い主探しを依頼できる媒介契約です。
売却活動の報告義務やレインズへの情報登録義務もありません。もちろん売り主が自ら発見した買い主と、不動産業者の介在を抜きにして直接取引をすることも問題ありません。
契約期間のルールはありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3カ月以内とするのが一般的です。
【2023.4.10 日本経済新聞参照】
不動産買取とは
買取は購入希望者を探す必要がないので早く・確実に売却ができますが、売却価格が市場価格の7割程度になるというデメリットがあります。
不動産売却にかかる費用と税金
不動産売却では、売却で資金が入るだけではなく出て行く費用があります。目安としては、不動産の売却価格の3～4%ほどの費用や税金がかかります。
仲介手数料
成約時に不動産会社に支払う報酬。（売却価格×3％）＋ 6万円 + 消費税
印紙税
売買した契約書に印紙を添付して納める税。売却価格によって異なり、最小1,000円最大48万円
譲渡所得税
不動産売却で得た利益に対してかかります。保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%。
不動産売却時の必要書類
不動産の売却手続き開始から売買契約締結に際し、一般的に必要となる書類の例をご紹介します。
不動産の種類や売却方法によって異なりますので注意が必要です。
登記済権利証（登記識別情報）…真正な所有者の確認、売買による登記名義人の変更
建築図面（間取り図）と測量図…土地や建物の正確な物件情報の確認
身分証明書…売主本人の確認
建築確認済証、検査済証…建築基準法を満たした適法な建物かの確認
地積測量図、境界確認書…土地の大きさ等の確認、隣地との正式な境界の確認
固定資産税納税通知書…負担する固定資産税や都市計画税の計算
実印・印鑑証明…書類への捺印と実印の証明（本人確認）
固定資産評価証明書…固定資産税や登録免許税の計算
不動産を売却する様々な理由
家を売却する理由としてよく挙げられるものはなんでしょうか。確認してみましょう。
住み替え
今の住まいを売却して、新しい住まいを購入する元手にする方も多いです。
持ち家は一生そこに住むことを目的として購入する方が多いですが、様々な事情で予期せぬ引っ越しが必要になるケースもまた少なくありません。
どうしようもない事情で持ち家を手放す方が多いですが、よりコンパクトな物件に引っ越したい、古くなったので築浅の住まいに引っ越したい…など、ポジティブな理由で住み替えをする人も意外に多いです。
持ち家から急な引っ越しが必要な場合は住宅ローンの残債があるケースも多く、ローンを処理するためにも不動産売却が必要となります。
住み替えは住まいの売却と新居の購入契約をスムーズにおこなわないと、住む場所が無くなってしまったり、住宅ローンの2重契約になってしまったりするので注意が必要です。
相続
親が亡くなったタイミングで実家を相続する方も多いですが、遠方に住む方や相続物件が築古の方は、固定資産税の支払いを避けるためにも不動産売却を検討することをおすすめします。
相続した物件は登記上、故人の所有のままになっています。
そのため、相続物件をする際は相続登記をおこなって、所有権を移転させてから売却する必要があります。
不動産は分割ができないので、誰も利用していない実家なら現金化して分割することで相続争いを回避できます。
資産の整理
不動産を賃貸経営していて運用状況が悪化した場合などに、不動産売却で現金化すべきケースがあります。
用途に迷った物件を無意味に所有することはリスクにつながるので、早めに現金化してしまったほうが良いです。
築古の実家も、両親が存命のうちに処分の計画を立てたほうがスムーズな資産整理が可能です。
転勤・転職
勤務先から異動を言い渡されて、慌てて住み替え先を探すケースもあります。
売却期限が限られた中での住み替えになるので、スケジュール管理をしっかりとおこないながら進めていきましょう。
転勤が理由の住み替えは住まいがまだ劣化していないことも多いので、売却してしまうか、賃貸に出すかの選択も必要になってきます。
離婚
夫婦で購入した住まいを、離婚を機に不動産売却を検討するケースもあります。
一緒に住んでいた家は離婚時に売却して分割するか、どちらか一方が住み続けるかの2択となります。
片方が住み続けるケースも多いですが、この場合は家を出ていくほうにも住宅ローンの支払い義務が発生したりと、様々な面倒が生まれてしまいます。
なにより、離婚前の家に住み続けるのは、感情的にも気持ち良いものではありません。
離婚を機に不動産を売却して、新生活をスムーズに始めるのがおすすめです。
金銭的理由
借金がある、住宅ローンの支払いが滞っているなど金銭的に苦しい場合、不動産売却を検討するケースがあります。
特に、住宅ローンの返済が不能な状態の時は任意売却をおこない、完済できなかった残債は債権回収業者に少しずつ返済することができます。
任意売却を使わずに返済滞納を放置していた場合、裁判所から差し押さえられて競売にかけられるリスクもあるので注意が必要です。
不動産会社の選び方
きちんと「不動産会社選び」を行って担当者と一緒に売却を進めていく準備をすれば、そこまで売却は難しいものではありません。どのように選べばよいのでしょうか。
地元密着型の不動産会社を選ぶ
売却の仲介を行う不動産会社はたくさんありますが、やはり地元密着型の不動産会社を選ぶのが良いでしょう。
大手企業は、広告掲載をする資金力や顧客情報が豊富で様々な販売経路があるため販売力が優れていますが、一方で、自社の顧客内から買主も探そうとする傾向が強く時間がかかる可能性があるという難点があります。
反対に地元密着型企業は、地域特性を深く理解して独自のルートで親身になって売却をサポートしてくれるというメリットがあります。
大手・中小のこれらの特性を理解した上で、しっかりと不動産を選びましょう。
売却経験者による評価・口コミを元に選ぶ
売却経験者による評価・口コミを幅広く見て、不動産会社を選ぶことも検討してみましょう。
日本最大級の売却口コミ・評判サイトである「おうちの語り部」を参考に、不動産会社がどのように売却をサポートしてくれるのか確認してみましょう。
知り合いがおすすめしていた不動産会社に売却仲介を依頼することも良いことです。
複数社からチラシが投函されている場合などは、チラシをもとに不動産会社を選ぶ
チラシから選ぶ際は、紹介されている売却実績が具体的で信頼出来るものか、などを基準に比較して選ぶと良いでしょう。
不動産売却は、売却活動をサポートしてくれる担当者が重要になるので、対面での相談をおすすめします。
まとめ
不動産売却は、金額も大きく一生を左右するものになるといっても過言ではありません。売る方も買う方も慎重になるのは当然です。トラブル無く、より良い条件で売却を行うためにも、地元密着型の不動産会社を選ぶのが良いでしょう。
不動産仲介についての知識がないと、売り主は高く売りたいものの、仲介業者側は安く売れた方が得なのかと疑問を持つ方もいるようです。売主からお預かりした不動産を買主がこの値段なら買うという価格で値段交渉を頑張ります。
このように不動産売却について疑問がある時、お困りの時には矢口渡で15年の実績があるイエステーション矢口店にご相談ください。お客様のお力になれるよう一生懸命努力致します。
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