分譲マンション賃料、東京23区で最高値

分譲マンションの賃料が上昇しています。不動産調査会社の東京カンテイが７月17日に発表した6月の分譲マンション賃料は東京23区で前月比0.7%高い1平方メートル当たり4336円でした。上昇は2カ月ぶりとなります。調査を開始した2004年1月以来の最高値を更新しました。
分譲マンション賃料は、住戸を持ち主が貸し出す際に設定する料金です。東京カンテイが専有面積30平方メートル未満の住戸や事務所・店舗を除くファミリータイプを対象に月額の平均賃料を集計しました。
首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）全体でみると、賃料は前月比0.3%高い3669円。東京都や埼玉県が全体を押し上げました。東京都は0.8%高い4212円、埼玉県は4.4%高い2186円でした。近畿圏は1.1%高い2338円と6カ月連続で上昇しました。大阪府の賃料上昇がけん引した結果となりました。

賃料が上昇している理由として、物価高が挙げられます。都市部などでは、賃上げや資材高騰で住宅の維持費用が増加していることが背景といわれています。物価高に伴い、住宅価格も上昇を続けています。高くなりすぎて買いにくくなったこと、新築も中古も供給が少ないということから、借りるという選択をするケースが増えているようです。
マンションや戸建ての価格が高くなったことで、購入を見送る動きが強まり賃貸の需要が高まっています。東京カンテイの高橋雅之主任研究員は「人口が増え続け、居住ニーズは陰りをみせない。特に良い立地の物件は所有者が賃料を強気に設定する傾向がでている」と話します。

マンション賃料は2008年9月以降、リーマン・ショックの影響から下がり始めます。2013年を底に、やや上昇しますが、上昇が明確になるのは2017年になってからです。そして2023年前半以降、急激に上昇し、過去のピークと同じ水準まで上昇しています。一方、中古マンション価格は2012年末が一番低いです。2013年から上昇を継続し、2020年中ごろ以降はさらにその上昇度合いを強めています。
物価に対して双方を比較すると、価格はすぐに変化し、賃料の変化は遅れてやってくるということに気づきます。これは賃料の遅効性と呼ばれる特徴です。原因の一つは、賃貸借契約を大家から解除するにしても、家賃を上げるにしても、日本の借地借家法では、正当な事由がない限り家賃を上げることは困難なためといわれています。もう一つは、マンション価格は資産価格であるため、「将来」の期待収益の現在価値の合計であると考えられている一方で、賃料は「今」の対価であるという点があります。つまり値上がりが期待されているとき、価格は将来の期待ですぐに変化しますが、賃料は「今」に着目しているのですぐには変化しないのです。

気になるのは、23区のマンション賃料は過去のピークとおおむね同じレベルまで上昇している中、更なる上昇があるのかどうかです。マンション賃料に上昇の余地があるかどうかについては、横浜市と川崎市のマンション賃料が参考になると考えられます。東京23区では、過去のピークであった2008年7〜9月に比べ、2024年1〜3月は0.78%高くなっていますが、横浜市と川崎市では、7.54%も高くなっています。横浜市と川崎市の都心部へのアクセスの良さと相対的な賃料の低さから、賃料が都区部より上がりやすく、結果として過去のピークを大きく超えていったのだと考えられます。リーマン・ショック前は、東京都区部は横浜市・川崎市の1.4倍程度の水準でしたが、現在は1.3倍強の水準です。こうなりますと、経済環境に大きな変化がなければ、23区内のマンション賃料もまだ上昇する余地はありそうです。
また今後の賃料を予想するには、賃料よりも先に変化が見られる物価、マンション価格の動向が鍵になります。日米金利差が縮小しない中、日銀は政策金利を1%程度まで上げるのではないかという意見が増えてきています。もっと高い水準になる可能性もあると指摘する専門家もいるようです。金利上昇は景気を冷やし、物価高や不動産価格の上昇を抑える効果がありますから、賃料はその「遅効性」からしばらく上昇し、遅れて上昇が止まるという動きになる可能性がありそうです。
【2024年7月1日／7月17日　日経新聞より抜粋】

物価高によりマンションや戸建ての価格が高くなったことで、賃貸の需要が高まっています。分譲マンションの賃料は今後も上昇する可能性がありそうです。
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