新築分譲一戸建ての成約価格は2020年までの約10年間、3500万円前後の横ばい圏で推移してきました。首都圏の新築分譲マンションの平均価格が13年の5000万円弱から右肩上がりで上昇を続けてきたのとは対照的です。ところが20年以降に2つの事象が起こり、新築分譲一戸建ての価格も上昇局面に入りました。なにが起こったのでしょうか。
価格上昇の理由とは
新型コロナ禍
1つは新型コロナ禍です。新築分譲一戸建ての販売在庫はコロナ禍の直前まで2万戸近くありましたが、21年の夏ごろには7500戸以下まで減少しました。自宅で過ごす時間や在宅勤務が多くなり、住んでいた賃貸住宅の遮音性能や部屋数に不満を抱いた層が一戸建てを購入したことが影響しています。当時、家賃並みの支払いで手が届く価格帯の一戸建てが多かったことも購入を後押ししました。ただこうした動きは長くは続かず、販売在庫は21年の秋頃を底に再び増え始めました。
ウッドショック・資材高が直撃
一方で2つ目の事象として、21年春から「ウッドショック」が勃発しました。木材価格は約2〜3倍になり、建築コストが一段階上昇しました。その後ウッドショックは落ちついたものの、22年からは資源・資材高が顕著となりました。石油関係や鉄などの値上がりの影響で、住宅設備の価格が毎年上昇する局面に入りました。
高値に需要ついてこれないのはなぜか
こうした需給両面の影響で、首都圏の新築分譲一戸建ての平均価格は一時、20年より2割高い約4400万円まで上昇しました。ただ住宅ローン審査が通らないなどの理由で需要がついてこず、現在は4000万円前後に下落しています。土地の仕入れ値や建築コストは下がっていませんが、一部の郊外では値引きなどもして、何とか販売している状況です。
注文住宅については、国土交通省の建築着工統計によると、着工戸数は前年同月比で23カ月連続で減少しています。10月の着工数は21年同月より3割少なく、今後も厳しい見通しです。22年度のハウスメーカー各社の戸建て事業も前年比マイナスが目立ち、賃貸事業や新築分譲マンション事業で収益を補っている状況です。
今後の一戸建ての価格は？
ウッドショックが落ち着き、現在の木材価格はコロナ前の1.3倍程度まで戻ってきています。ただ、現状では元の価格まで下がる見通しはありません。運搬コストの高騰や円安の影響に加え、温暖化による長期的な木材不足の予測もあります。最終的には1.2倍程度の価格に落ち着くと見込まれています。
建築資材費の高騰の影響も大きいです。日本建設業連合会の調べによると、23年10月の建築資材の物価指数は21年1月と比べて28%も上昇。建築費に占める材料費の割合は約6割といわれており、全体に換算すると15%程度のコスト高影響が出ています。
さらに労務費の上昇という問題もあります。21〜23年3月の約2年間で、建設関連の全職種平均で9.1%も上昇しました。今後は24年問題も控えており、価格上昇の一因となっていくでしょう。
新築一戸建て市場はファミリーの実需層が中心です。ファミリーだけでなくシングルやカップル、シニア、投資家と幅広い購買者がいる新築マンションと比べて需要層が狭いのです。戸建ては4LDKが王道の間取りだが、今後は1LDK、2LDKなどのコンパクトな平屋や、ペット共生型の戸建て、ラグジュアリーな分譲マンションに近い好立地の高級仕様など、建て売りの一戸建てでも多様なプランニングが求められると考えます。
賃貸住宅市場の動向と今後の見通しは
新築分譲一戸建てと同様に、賃貸市場も建築コスト高騰の影響があります。その半面、長年実現しなかった賃料アップの好機と捉えることもできる局面です。
国土交通省の建築着工統計を見ると、17〜20年は建築不良や不正融資などが社会問題化した影響で賃貸住宅向け融資が厳格化され、低調な着工数が続きました。それが21年になると着工数が復活し始め、現在は増加傾向にあります。
成約数も順調です。特に一都三県や近畿といった都市部では堅調な伸びを示しています。
賃料も都市部においては上昇傾向です。SUUMO上で問い合わせの入った東京都のファミリータイプ（3LDK以上）の賃料を20年と23年で比較すると15.3%も上昇しています。都心7区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、豊島、文京）に至っては26.4%も上昇しています。ファミリータイプの賃料は神奈川県と千葉県でそれぞれ7.8%、埼玉県も9.8%と、東京都ほどではないものの上昇しています。
カップルタイプ（1LDK〜2LDK）も東京都が6.0%、神奈川県が6.7%、千葉県が7.2%、埼玉県が6.4%上昇しました。シングルタイプ（1R〜1DK）は神奈川県4.7%、千葉県3.8%、埼玉県4.2%の上昇となりました。
ところが東京では、都心7区と23区のシングルタイプの賃料がほとんど上昇していません。テレワークが普及した影響で、賃料が高い都心に住む必然性が薄らぎ、都心以外を選ぶケースが増えたことが理由として挙げられます。
築年数別の傾向
建築コストの高騰で、新築は強気の賃料を設定せざるを得ない状況になってきており、全体平均より3割程度高く設定されています。そんな中で築5年未満や、築6〜10年の物件の問い合わせが増加しています。設備や仕様が最新の物件に近く、新築と比較して割安感があるのでしょう。
犬・猫飼育数、子供の数を上回る
ペットフード協会によると、22年時点で飼育されているペット（犬・猫）の飼育数は約1589万頭で、国の人口動態統計で出ている15歳未満の子どもの数（約1450万人）を上回っています。20年には出生数がペットの新規飼育数を下回る現象も起こりました。
このショッキングともいえる状況は、ファミリー向け賃貸物件とペット対応物件のニーズ総数がほぼイコールか、むしろ後者が勝っている状況になっている可能性を示しています。
リクルートの「賃貸契約者動向調査（首都圏）」によると、賃貸居住者のうちペットを飼っている人の割合は18.2%。今後ペットを飼いたいと考えている人の割合が44.5%あることから、賃貸マーケットとしてはペット可、ペットフレンドリー物件に大きな伸び代があるといえます。
既存の賃貸住宅をペット可に変更することは、特別なリフォームをせずともできるケースが多いです。空室対策と家賃アップの両方が狙えるペット対応物件は、今後の賃貸市場で大きなポイントとなっていくでしょう。
【日経ヴェリタス2023年12月10日号参照】
まとめ
一戸建は新築分譲マンションと比較すると価格上昇が落ち着いていることがわかりましたが、まだコスト高の影響はあるようですね。賃貸も賃料が東京都では上昇傾向にあるため購入を選択肢に上げる方も多いのではないでしょうか。
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