仲介の流れ
STEP 3 仲介会社を選びましょう
不動産売却を成功させるには、あなたにベストな不動産会社を選ぶことが必要です。
あなたは、どのような基準で不動産会社を選びますか？
あなたが上記に挙げたどの基準で選んでも問題ではありません。
それぞれメリット、デメリットがあるからです。
それらを理解してあなたに合ったベストな不動産会社を選びましょう。
仲介会社選びのポイント
仲介会社を選ぶにあたって、お客様に必要な情報を十分に公開しているかを念頭に置いた上で、以下のポイントを意識して選びましょう。
POINT 1 会社について（信頼）
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
その中でも、売買をメインに取り扱っている不動産会社、売りたい物件のあるエリアが得意な不動産会社、地域に密着したネットワークや人脈があり、地域特有の問題や情報に詳しい不動産会社などを選ぶことをオススメします。
また、それらにおいての取引実績やデータベースを持っていると、なお良いでしょう。
POINT 2 販売する力について（早期売却・販売能力）
販売するにあたって、まずは広告活動が重要になってきます。
地域に密着した広告活動をしているか、ホームページや有力ポータルサイトに物件を掲載しており、広告戦略がしっかりしているか、ホームページがわかりやすく更新頻度が多いかなどを判断基準にしてみると良いでしょう。
POINT 3 会社や担当者の姿勢について（熱意・誠意）
不動産会社を選ぶにあたって、会社としての信頼性と同時に担当者の熱意や誠意も大事になってきます。
見極めるポイントとしては、担当者が熱心に取り組んでくれるか、気軽に相談できて親身になって対応してくれるか、担当者のスキルが高く、熱意や誠実さが感じられるか、メールや電話での対応が良いかなどに注目してみると良いでしょう。
STEP 3 まとめ
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不動産会社の得意分野から信頼できるかを見極める
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不動産会社や担当者の販売能力を見極める
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不動産会社や担当者の熱意・誠意を見極める
STEP 4 査定依頼をしましょう
まずは、売りたい物件がどれくらいで売却できるのかを調べましょう。
物件の近くで実際に売り出されている物件を確かめる、物件の近くで購入を希望する人がいるかを確かめることで、いくらぐらいで売れるのか、実際に売れるのかの傾向を見ることができます。
査定価格とは？
査定価格は買取価格とは異なり、あくまでも「このくらいの価格で売れるだろう」という仲介会社の予想金額です。
そのため、販売活動を行っていく中で価格が下がっていく可能性も十分にあります。
逆に、低く見積もっている仲介会社は、より現実を提示している場合もあります。
STEP 4 まとめ
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査定を依頼する会社は2～3社選ぶ
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金額だけで判断せずに誠意ある会社を選ぶ
STEP 5 売却価格を決めましょう
査定結果が届いたら、まずはご自分のペースで検討しましょう。
不動産売却を行う際は、仲介手数料などの諸費用、税金、司法書士への支払いなどが必要です。
売却した後の手取り額も計算しましょう。
特に税金については複雑ですので、わからない時はお気軽にご相談ください。
また、媒介契約を結ぶ前には、自分の希望を明確に仲介会社に伝えましょう。
できれば、やり取りを書面に残しておくと良いでしょう。
STEP 5 まとめ
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諸費用や手取り額を計算し、売却金額を決定する
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自分の希望を明確に伝え、不明点は相談しクリアにしておく
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やり取りはできるだけ記録する
STEP 6 正式に媒介契約を結びましょう
媒介契約を締結してはじめて、正式に売却のご依頼を承ったことになり、担当スタッフが売却・売却後の各種手続きまでをサポートしていきます。
また、媒介契約にはいくつかの種類があります。媒介契約の違いをしっかりと理解した上で、ご自分にあった契約をしましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と同時に契約することができます。
また、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められています。
一般媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者に物件を売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
また、一般媒介契約の契約期間に定めはありませんが、行政指導に従い3ヶ月程度が一般的です。もちろん更新も可能です。
専任媒介契約
専任媒介契約では、売主が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。
また、不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を7日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、また、販売活動の状況についても14日に1回以上の頻度で売主に報告することが義務付けられています。
専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者に物件を売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はありません。
また、専任媒介契約の契約期間は最長で3ヶ月で、更新も可能です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、売主が契約できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約できません。
また、売主が自ら購入者を見つけ、直接契約を行うことも制限されます。
不動産会社は成約に向けて積極的に努力することが求められ、さらに、依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）に登録し、また、販売活動の状況についても7日に1回以上の頻度で売主に報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約では、依頼者自身が発見した購入者に物件を売却する場合でも、不動産会社を仲介人とする必要があります。
また、専任媒介契約の契約期間は最長で3ヶ月で、更新も可能です。
STEP 6 まとめ
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媒介契約の種類を理解して、自分にあった売却方法を選ぶ
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媒介契約書の内容を理解して契約する
STEP 7 販売活動をスタートさせましょう
不動産媒介契約が締結されたら、いよいよ広告活動を始めます。
仲介会社は、店舗やホームページ、折り込みチラシなど様々な媒体と加盟店ネットワークなどを活用して、あなたにピッタリの購入希望者を探します。
もし、会社選びに失敗した場合、ここではじめて失敗したことがわかります・・・
不動産の売買では、不動産及び担当者レベルで売れるか売れないか、または、条件が良くも悪くもなる可能性があります。
担当者とは密に連絡を取り合い、また、連絡がすぐに取れるような準備をしておきましょう。
STEP 7 まとめ
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担当者と密に連絡を取り合う
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担当者からの連絡をすぐに取れるよう準備しておく
STEP 8 不動産売買の契約手続きをしましょう
購入者が決定したら、購入者との間で売買契約を締結します。
契約を交わした後では簡単に契約解除ができないので、事前確認はしっかりと行いましょう。
購入希望者から、手付金を受け取ります。手付金は一般的に売買価格の1～2割程度です。
買主が売主に支払う手付金等の説明は仲介会社に確認しましょう。
ちなみに、手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」などがあります。
契約に必要なもの
| 権利証 |
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| 実印 |
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| 印鑑証明書 |
発行後3ヶ月以内のもの |
| 契約印紙代 |
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| 仲介手数料の半金 |
別途消費税及び地方消費税が必要です |
| 設備表 |
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その他、詳しくは仲介会社に確認しましょう。
STEP 8 まとめ
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契約前に事前確認をしっかり行う
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契約に必要なものを準備する
STEP 9 購入者へ物件の引渡しをしましょう
購入者へ物件の引渡しを行います。契約要綱に定めた内容を確認して引渡しの準備をしましょう。
ローンが残っている場合や、譲渡所得税の対策など、条件によっては各種手続きが複雑になります。
わからないことは仲介会社に何でも相談しましょう。
