不動産の購入をお考えのお客様
あなたが理想のマイホームを購入するまでの全体概要です。
まずは全体の流れを把握しましょう。
STEP1 理想の暮らしから物件の種類を選びましょう
マイホームと一口に言っても、住宅の種類や間取り、エリアなど多種多様に存在します。
たくさんの選択肢の中から本当に自分に見合った住まいを選ぶために、まずは物件の種類を知ることから始めましょう。
物件の種類を知ることから始めましょう
「マイホーム」と聞いてあなたが思い描くのはどのような物件でしょうか？
一戸建てやマンション、新築や中古など多岐に渡ると思います。
まずは購入できる住宅の種類やメリット・デメリットを知りましょう。
一戸建てやマンション、新築や中古など多岐に渡ると思います。
まずは購入できる住宅の種類やメリット・デメリットを知りましょう。
一戸建てとマンションの比較
一戸建てとマンションには大きな違いがあります。
マンションは複数の人が1つの土地・建物を分け合って所有しています。
そのため、暮らし方には一定のルールがあります。
また、マンションは土地や建物の管理を管理会社に任せるのが一般的です。
これに対して一戸建ては土地・建物の全てが自分の所有になり、自由に暮らせるのが特徴です。
その代わり、管理は全て自分自身で行うので手間がかかります。
その他のメリット・デメリットも参考に、どちらが自分の理想の暮らしに合うかを考えてみましょう。
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メリット
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デメリット
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一戸建て
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土地も建物も自分の資産
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リフォームや建て替えなどが自由にできる
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庭などの外周りも自由に活用できる
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敷地内に駐車場がある場合もある
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管理費や駐車場代など、購入後の固定費が不要
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庭など外周りの手入れが大変
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冷暖房費などが高めになる場合が多い
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最寄駅まで遠い物件が多い
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将来的にリフォーム代などのまとまったお金が必要になる
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年を取ると階段の昇降が億劫になる
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マンション
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セキュリティ面で安心
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耐火性や耐久性に優れている
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冷暖房の効率が良い
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駅近立地の物件が多く通勤通学に便利
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メンテナンスが楽
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高層階であれば眺望が良い
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自宅内の移動などが楽
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管理費や修繕積立金、駐車場代などの支払いが毎月必要
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庭がない（専用庭付きの場合は別途固定費が必要）
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土地、建物の管理や修繕の方針を決める際、所有者の一定数以上の合意が必要
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ペットが飼えない場合や、飼えるペットに制限がある
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バルコニーや専用庭などの使い方に制限がある
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新築と中古の比較
最新の住宅性能や設備、何より「未入居」という状態にこだわるのであれば新築がオススメです。
一方で、中古は新築に比べて価格が安いのが大きなメリットとなります。
ただし、中古の場合は入居する前に修繕やリフォームが必要なケースもあります。
どちらが良いか迷う場合は両方を見学して「購入価格＋入居に必要な費用（リフォーム代等）」を比較して決めるのも良いでしょう。
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メリット
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デメリット
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新築
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建物も内装も新しくキレイ
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築年の古い中古物件と比べると耐震性や省エネ性能など、住宅性能が高い物件が多い
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最新の住宅設備を利用できる
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建物の保証期間が長い
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税制などの面で優遇されている
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中古物件に比べて物件価格が高め
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希望エリアに物件がない場合もある
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近隣にどんな人が入居するかわからない
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未完成で販売される物件の場合、実物を見ないで契約を決めることになる
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中古
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新築に比べて価格がお手頃
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エリアを絞っても物件を探しやすい
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実際の物件を見学し建物の状態、管理状況に納得した上で購入できる
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近隣にどんな人が住んでいるか事前に確認しやすい
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リフォームすれば設備を新しくしたり好みに合わせてアレンジできる
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内装や設備の状態により、修繕やリフォームに別途費用が必要になる
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新築と比べると耐熱性や耐震性など、住宅性能が低い傾向にある
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住宅ローンの返済期間が制限される場合がある
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一戸建ての種類の比較
新築一戸建ての場合、建売住宅を買うか、土地を買って家を建てるかという選択肢があります。
建売住宅は、不動産会社等が家を建て、土地とセットで販売する住宅です。
一方、土地を買って家を建てるのは言葉通りですが、さらに一定期間内に所定の建築会社に家を建ててもらうかどうかの建築条件の有無によって2種類に分けられます。
それぞれのメリット・デメリットを参考に、好みに合う形式を選びましょう。
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メリット
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デメリット
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建売住宅
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「土地＋建物」の価格が決まっていて分かりやすい
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土地と建物をまとめて住宅ローンが組めるので、購入から入居までの手続きが楽
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基本的に間取りやデザインは決まっており、未完成住宅の場合でも大きな変更はできない
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建築条件付土地を買い注文住宅を建てる
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建売住宅より間取りの自由度が高い
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指定業者が決まっているので建築会社を探す手間が省ける
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建築プランを活用すると価格を抑えられる場合もある
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決められた期間内に家を立てなければならない
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建築会社を選べない
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自由設計に比べるとデザインの自由度が低い
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建売住宅に比べて頭金等の準備や住宅ローン手続きなど、資金面の手間がかかる
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条件なしの土地を買い注文住宅を建てる
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間取りやデザインを自由に決められる
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自分の好みに合う建築会社に依頼可能
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土地を買ってから建築するまでの期間に制限がない
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建築会社選びから間取りやデザイン細部の部材にまで、全て自分で要確認
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こだわりすぎると費用が高くなる傾向にある
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建売住宅に比べて、頭金等の準備や住宅ローン手続きなど資金面の手間がかかる
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購入できる物件の種類を知ることで、理想の暮らしに合った物件の種類が選択できました。
しかし中には「マンションか一戸建てか」など、物件の種類を比較して絞り込んだり、希望条件をまとめたりするのが難しい人もいるでしょう。
そんな時はまず、実現させたい「理想の暮らし」をイメージしてみましょう。
「理想の暮らし」をイメージしましょう
STEP 1-1 「理想の暮らし」をイメージしましょう
あなたがマイホームを買うことで、実現させたい「理想の暮らし」とはどのようなものでしょうか？
まずは、どのような暮らしをしたいかを思いつくままに書き出してみましょう。
最初は「無理かも」という制限は不要です。
以下の例も参考に、できるだけ具体的に考えてみましょう。
「理想の暮らし」イメージ例
日当たりの良い家に住みたい
自然豊かな郊外で周りに遠慮することなく、のんびり子育てしたい
高層マンションのバルコニーで、夜景を眺めながら乾杯したい
通勤時間は1時間以内にしたい
週末は気軽に都心でショッピングを楽しみたい
対面キッチンで、家事をしながら家族と会話を楽しみたい
家事が楽な家に住みたい
大型犬を飼いたい
STEP 1-2 項目に優先順位をつけましょう
書き出した項目のうち、「絶対譲れないポイント」が家探しの基準となります。
たくさんイメージした「理想の暮らし」から、書き出した条件のうち実現したい優先順位をつけてみましょう。
なかでも、「これだけは絶対譲れない」というポイントがあれば、それが住まい探しの基準となってきます。
STEP 1-3 マンションと一戸建てのどちらがより当てはまるか考えましょう
「譲れないポイント」として挙げた項目は、マンションと一戸建て、どちらによりマッチしているでしょうか？
項目ごとにチェックして数が多いほうが、自分の暮らしに合った物件タイプという選択もできます。
まずは該当のタイプで、家探しをスタートしてみてはいかがでしょうか。
STEP 1-4 「理想の暮らし」のイメージをリスト化しましょう
まとめ終わった「理想の暮らし」のイメージは、シートとしてまとめておくと便利です。
インターネットでの検索はもちろん、不動産会社に行った時にも、シートのコピーを基に話をすればよりスムーズに話が進められます。
STEP 1-5 「理想の暮らし」を「住まいの条件」に変換してみましょう
実際に物件探しをする際は、「日当たりの良い家」というイメージだけでは絞り込みにくいケースも多々あります。
不動産会社に行く前に、いろいろ検索してみたいという人は、前項で書き出したイメージを、「南向き」や「ワイドスパン」などの住まいの条件に置き換えてみると、具体的に検索しやすくなります。
本格的に家探しを始めるまでに、じっくり考えてみてはいかがでしょうか？
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「理想の暮らし」項目
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落とし込める検索条件の一例
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日当たりの良い家に住みたい
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メイン開口「南向き」「南東向き」「南西向き」
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用途地域「第一種低層住宅地域」（一戸建ての場合）
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設備・仕様「ワイドスパン」など
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自然豊かな郊外で周りに遠慮することなく、のんびり子育てしたい
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施設・サービス「セキュリティ充実」「共用施設」
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エリア（具体的な郊外エリアを指定）
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高層マンションのバルコニーで、夜景を眺めながら乾杯したい
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家事が楽な家に住みたい
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設備・サービス「フロントサービス」「ゴミ出し24時間OK」
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キッチン「食器洗浄乾燥機」「ディスポーザー」など
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犬を飼いたい
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STEP 1 まとめ
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住居の種類を比較し、理想の暮らしに合った物件の種類を選択する
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選択がが難しい場合は「理想の暮らし」をイメージすることから始める
STEP2 購入できる金額を見極めましょう
マイホーム購入のため、絶対に避けて通れないのがお金の準備です。
具体的に家探しを始める前に、まずは購入前後に必要なお金や、自分たちに買える価格について考えてみましょう。
住宅購入に必要なお金を把握しましょう
家を買う時には、物件価格以外にも様々な資金が必要となってきます。
ここでは、家を買う時や買った後にどのようなお金が必要になってくるかをチェックしましょう。
必要なお金の全体像
家を買うとなった時、単純に「物件価格」だけを考えがちです。
しかし、実際には物件価格以外に、購入手続きにかかる初期費用や、購入後にかかってくる固定費などもあります。
まずは購入に必要なお金の全体像を把握しましょう。
ここで注意したいのが消費税です。
新築のマンションや一戸建ての「建物」部分には消費税がかかります。
その時の販売価格は税込で表示されますが、検討時に確認しておくことが必要です。
一方で、「土地」や「個人が売主の中古住宅」の売買には消費税がかかりません。
購入時に必要なお金
ここでは購入時に必要なお金、いわゆる初期費用についてまとめていきます。
頭金
頭金は、物件価格のうち購入時に現金で支払うお金にあたります。
最近では頭金が0円でもローンが組めることもありますが、その分、住宅ローンの借り入れが増え、毎月の返済額がアップします。
可能であれば物件価格の2割程度の頭金は用意しておきたいところです。
住宅購入に関わる諸費用
住宅購入時には、住宅ローンの借入費用や不動産登記にかかるお金、家具購入や引越し代金など、さまざまな初期費用が発生します。
どのようなお金が必要になるか具体的にチェックしていきましょう。
不動産購入取得に関わるお金
申込証拠金（購入代金の一部）
申込証拠金とは、新築マンション等の購入申込時に不動産会社に支払うお金です。
申込みを撤回する場合は返金され、契約に至る場合は手付金の一部となります。
2万円～10万円が目安で、中古物件など仲介会社が入る物件は必要ないケースがほとんどです。
また、新築でも申込証拠金が不要な物件もあります。
手付金（購入代金の一部）
手付金とは売買契約時、売主に支払うお金です。
購入代金の5％～10％程度が一般的ですが、売主と買主の合意によって決まるため、これより多くなるケースもあります。
最終的に代金の一部に充てられます。
また、手付金は契約を破棄する場合、返金されないので注意が必要です。
印紙税
印紙税は売主と交わす売買契約書に印紙を貼る形で支払われる税金です。
契約金額に応じて金額が変わります。
仲介手数料
仲介手数料とは、中古物件や一部の新築一戸建てなど仲介会社を通して物件を購入する場合に仲介会社へ支払う手数料です。
「物件価格の3.3％＋6万6000円」（消費税10％の場合）が上限となります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に一度だけ支払う税金です。
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、1月1日の不動産所有者に対してかかる税金です。
不動産購入時は日割り金額を売り主に支払うことが多いです。
登記費用
登記費用とは、不動産登記（所有権の保存または移転など）や抵当権設定登記の際に必要な登録免許税や、司法書士に依頼する場合の報酬です。
ローン契約に関わるお金
印紙税
印紙税はローン契約書に印紙を貼る形で支払われる税金です。
契約金額に応じて金額が変わります。
ローン借入費用
ローン借入費用では、事務手数料やローン保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険料などが必要になります。
金額は金融機関やローン商品によって異なります。
その他の費用
修繕積立基金
修繕積立基金は新築マンションを購入する際に支払うお金です。
地域や物件、住戸の広さによって20万円台～40万円台と幅があります。
関東地方は40万円台の物件も多いです。
水道負担金
一戸建てを購入する場合など、新たに水道を利用する際には水道負担金が必要になる場合があります。
自治体によって、必要かどうかや金額も異なります。
引越し費用
現在の住まいから新居に引越すためには、引っ越し費用が必要になります。
間に仮住まいの期間が発生するなら、その分の費用も必要になります。
家具購入費用
新居の購入にあたっては、家具や家電などを新たに購入したり買い替えたりするケースが多いです。
必要な諸費用の目安
一般的な3LDK～4LDKの住宅を例にすると、以下の通りになります。
ただし、実際の金額は購入物件やローンの借り方によって異なり、条件によっては下記の目安より高くなることもあります。
正確な金額は担当者に確認しましょう。
新築マンション
物件価格の3～5%
【例】
6,000万円の新築マンションで180万～300万円。
これに加えて、引越し費用や家具購入費用などが必要です。
中古マンション、新築・中古の一戸建て
物件価格の6～13%
【例】
6,000万円の新築マンションで360万～780万円。
これに加えて、引越し費用や家具購入費用などが必要です。
購入後にかかるお金
ここでは購入後にかかるお金についてまとめていきます。
住宅ローン返済
住宅ローンの返済は家を買った後、返済終了まで毎月行わなくてはなりません。
住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的で、この範囲内で自身のライフプランに合った期間を選択できますが、20年～35年の長期間となる人が多くなります。
その間の返済を継続するため、今から家計管理をしっかり行う習慣をつけて、資金計画をたてておくことが有効です。
住宅維持・管理費
家を買うと住宅ローンの返済以外にも、住まいを維持管理していくためのお金がかかります。
特にマンションを購入する場合には、管理費などを毎月支払うことになるので注意が必要です。
すべての物件タイプにかかる諸費用
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税はマイホーム等、所有する不動産にかけられる市町村税です。
毎年1月1日時点の所有者に4～6月頃に通知されます。
納税は6月（年4回分納可能）で、固定資産税について新築住宅は5年間の軽減措置があります。
マンションにかかる諸費用
管理費
管理費はマンションの共用部分の清掃や設備の管理、官営会社への支払いなどに充てられます。
毎月1～2万円台が目安で、物件や住戸の広さによって異なります。
修繕積立金
修繕積立金とは、マンションの大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金です。
積立金額が不足すると修繕時に一時金が必要になることもあります。
毎月5,000～15,000円が目安ですが、築20年以上など築年の古い中古は高い傾向にあります。
駐車場代など
駐車場を契約する場合、駐車場代が必要になります。
その他、専用庭やルーフバルコニー付きの住戸の場合、その使用料が必要になることもあります。
一戸建ての場合も…
一戸建ての場合、マンションのように管理や修繕のための定期的な支払いはありません。
しかし、長い目で見れば修繕費用は必要になってきます。
例えば、キッチンやお風呂などの水まわりの交換には200万～300万円ほどが必要になってきます。
また、外壁や屋根の修繕にも100万～200万円の費用がかかります。
10～15年程度の周期でまとまったリフォームに対応できるよう、購入時からきちんと備えておきましょう。
年収からローンの目安と購入できる金額を把握しましょう
マイホームの購入予算は、家選びをする上で最も重要な条件の1つです。
自分たちが購入できる物件の価格を計算してみましょう。
購入できる金額の計算
マイホームを購入できる金額は、準備できる頭金と住宅ローン借入可能額で決まります。
頭金に回せる金額はいくらか、住宅ローンはいくら借りられそうかをそれぞれチェックしてみましょう。
頭金として使えるお金を把握しましょう
頭金は少しでも多いほうが、住宅ローン返済が楽になります。
しかし、今ある貯金をすべて頭金にしてしまうのはNGです。
病気による休職などいざというときに必要な「生活予備費」と、車の買い替えなど近い将来必要な「将来への貯蓄」を手元に残しておきたいところ。
つまり、貯蓄から住宅購入にかかる諸費用、生活予備費、将来への貯蓄などを引いた金額が頭金として使えることになります。
生活予備費の目安は？
家計を支える大黒柱の病気やケガなど、万が一のことが起こった場合の備えとして、生活予備費は手元に残しておきたいところ。
必要な生活予備費は会社員であれば生活費の3～6カ月分程度、派遣社員や自営業者であれば1年分程度が目安になります。
そこまでは無理という場合は、半分の金額くらいまでは許容範囲です。
毎月の生活費がいくらかかるか、どのくらいか手元に残すかは、よく考えて判断しましょう。
住宅ローン借入額は「返せる金額」を基準に決めましょう
「返せる金額」を考えるにあたって、以下の2つの考え方が有効になります。
現在のお金の流れも考えつつ、自分自身に合った借入額を決めましょう。
現在の年収から住宅ローンの「借入可能額」を決める方法
一般的に住宅ローンの年間返済額は、年収の25％以内が安心ラインと言われています。
これをもとに、年収別に借入額の目安を計算してみましょう。
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税込年収
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借入額（目安）
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300万円
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2,040万円
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400万円
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2,720万円
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500万円
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3,400万円
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600万円
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4,080万円
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700万円
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4,760万円
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返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス加算なしの条件で試算した場合
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条件により表記金額を借りられないケースもあり
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なお、同じ年収でも家族の人数やライフスタイルにより、返済できる額はそれぞれ違ってきます。
そこで次は、自分が返済できる額から借入額を計算する方法を考えてみましょう。
今の家賃を目安に住宅ローンの「借入可能額」を決める方法
住宅ローンの借入額は、自分が毎月返済できる金額をもとに決めると安心です。
例えば住宅ローンの毎月返済額が現在の家賃と同じであれば、今まで通り無理なく支払いができるはずです。
ただし、マンションは住宅ローン返済の他に管理費や駐車場代なども支払うことになるので、その分を家賃から引いた金額を毎月返済額にする必要があります。
このほか、現在マイホーム購入のための貯蓄などをしていて家の購入後に返済に回せるのであれば、その分を家賃に足した額を毎月返済額と考えましょう。
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現在の家賃
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借入額（目安）
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家賃-2万円
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家賃±0円
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家賃+2万円
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7万円
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1,630万円
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2,280万円
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2,940万円
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8万円
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1,960万円
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2,610万円
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3,260万円
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9万円
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2,280万円
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2,940万円
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3,590万円
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10万円
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2,610万円
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3,260万円
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3,920万円
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11万円
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2,940万円
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3,590万円
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4,240万円
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12万円
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3,260万円
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3,920万円
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4,570万円
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13万円
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3,590万円
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4,240万円
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4,900万円
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14万円
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3,920万円
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4,570万円
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5,220万円
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15万円
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4,240万円
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4,900万円
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5,550万円
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返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス加算なしの条件で試算した場合
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条件により表記金額を借りられないケースもあり
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ローン返済をシミュレーションしてみましょう
住宅ローン借入額の目安が分かったら、先に決めた「頭金」と合計してみましょう。
これがあなたの「購入できる金額」となります。
また、住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的です。
返済中に子どもの教育費がかさむなど、家計が大きく変化する可能性もあります。
予算決めの最後に、長い目で見た返済シミュレーションもしておきましょう。
「購入できる金額」を増やす方法を考えましょう
ローンの目安を把握することで、あなたの「購入できる金額」も見えてきたのではないでしょうか？
しかし、予想外に低いと思った方もいるかもしれません。
そんな時は「購入できる金額」を増やす方法について考えてみましょう。
頭金を増やす方法を考えましょう
マイホームを購入できる金額を増やす一番の近道は「頭金」を増やすことです。
頭金は、購入時に現金で支払うものなので、多ければ多いほど住宅ローン借入額が減り利息の支払い額を減らすことができます。
ただ、頭金に回せる金額には限度があるので、金額を増やすにはある程度の時間をかけて計画的に貯蓄することが基本となります。
頭金を貯めている間に金利が上昇した場合は？
頭金をある程度貯めようと思うと年単位の期間が必要になってきます。
そこで心配になるのが「貯金している間に金利が上昇したらどうなるか」ですね。
仮に「頭金200万円、金利1.5%」の状況から貯金をして「頭金500万円、金利2.5%」になった場合、返済負担率25%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件下で購入できる金額が2,920万円から2,830万円に下がってしまいます。
現在の貯蓄額次第では、低金利を活かしてすぐに買うという選択を取る方が有効な場合もあります。
親から援助してもらうのは賛成？反対？
これを読んでいる方の中には親からの資金援助はちょっと・・・と抵抗のある方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実は、家を買うために親から資金援助を受けることは珍しいことでもありません。
調査の結果、家を買った人のうち半数以上が親から援助を受けているという記事を出しているところもあるぐらいです。
住宅購入資金の贈与に関しては税制上の優遇措置もあるので、夫、妻双方の実家に相談してみるのもひとつの方法です。
毎月返済額を増やす方法を考えましょう
今の家計を見直して生活費の支出を減らし、その分を住宅ローンの毎月返済に回して借入額を上げるなら、生命保険や携帯電話料金など「固定支出」から手を付けましょう。
また、この機会に外食費や飲み物代など家計全体の見直しもオススメです。
まずは生命保険を見直しましょう
支払金額アップのために家計を見直す場合、一番に検討したいのが保険の見直しです。
住宅ローンを借りる際、「団体信用生命保険」に加入するケースが多いです。
この保険は契約者の死亡などで支払いができなくなった場合にローンの支払いを免除されるというものです。
したがって、現在加入している生命保険に住宅費の保障を含んでいる場合には、保障金額を下げることができます。その分の保険料も下がるの、浮いたお金をローン返済に回すこともできます。
家計のムダを見直しましょう
きちんと家計簿をつけるなどしてチェックしてみると、意外に多いのが使途不明金です。
さらに、タバコやジュースなどの嗜好品にかける金額がかなり多い人もいるのではないでしょうか？
こうした家計のムダを減らしていくことで、住宅ローンに回せる金額を捻出する方法もあります。
例えば、1日１本の缶コーヒーをやめてマイボトル持参にすれば、月額約2500円の節約になり、金利1.5％の住宅ローンを借りるのであれば、約80万円の予算アップが可能になります。
STEP 2 まとめ
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住宅購入前後に必要なお金を把握する
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支払えるローンの金額を把握し「購入できる金額」を見極める
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「購入できる金額」が少ないと感じる場合は、金額を増やす方法を考える
STEP 3 不動産会社を選びましょう
豊富な専門知識とたくさんの取引実績をベースに、さまざまな相談に乗ってくれる「不動産会社」
頼れる担当者と上手に付き合って、マイホーム購入を成功させましょう。
不動産会社の種類を知りましょう
「不動産会社」は、取り扱う物件の種類によって、いくつかに分類できます。
まずは、その分類から不動産の種類を知りましょう。
住宅の売買は「売主」が「買主」と売買契約を結び、代金の支払いを受けて物件を引き渡すことで成立します。
しかし実際には、第三者が間に入り「買主」を探したり、契約に関わる手続きなどを行うことも多いものです。
不動産広告で見かける「会社名」に併記される「売主（事業主）」「販売代理」「仲介（媒介）」という表示は、以下のような取引形態によって決まってきます。
住まい選びに関わる会社の種類を把握しましょう
マイホーム購入にあたっては、直接の窓口となる販売代理会社や仲介会社のほかにも、分譲物件などの企画や事業管理を行うデベロッパーや、建物を建てる建築会社、マンションの管理会社など、関わる会社は様々です。
こちらから、自身が関わることになりそうな会社について把握しましょう。
新築マンション購入に関わる主な会社の種類
新築マンションは「デベロッパー」と呼ばれる開発会社が売主となるケースが多いです。
しかし、実際にはデベロッパーから販売を委託された「販売代理会社」が購入者の窓口になることも多々あります。
この他にも、建物の建設については施工会社が工事管理を行い、購入後の建物管理には「管理会社」がそれぞれ関わっています。
新築一戸建て購入に関わる主な会社の種類
新築一戸建ても、大きな団地などの場合は「デベロッパー」が事業主・売主となります。
一方で、1～数棟の規模の場合は「ハウスメーカー・工務店」が売主で、販売にかかわる業務を「販売代理会社」や「仲介会社」に依頼するケースも多いです。
購入者は、ハウスメーカー・工務店（またはデベロッパー）または販売代理会社・仲介会社とやり取りしながら、家探しを進めることになります。
中古マンション・中古一戸建てに関わる主な会社の種類
中古物件の場合、仲介会社が売主と買主の間に入り売買条件の調整や契約手続きなどを行うケースが多いです。
仲介会社は物件の情報収集もしてくれるので、希望条件に合う物件が見つからないときなどは相談してみることをオススメします。
また、仲介会社のなかには「物件購入＋リフォーム」の両方をサポートする会社もあります。
中古を買ってリフォームを検討する場合は、こういったサービスのある仲介会社や「ハウスメーカー・工務店・リフォーム会社」について早めに調べておきましょう。
この他にも中古マンションは、物件の管理を行う「管理会社」についても確認しておきましょう。
各会社の特徴を把握し、購入前にチェックしましょう
各会社の特徴を把握することで、希望の物件や疑問点などをどこへ聞けばいいかの適切な判断ができるなどの利点があります。
では、各会社の特徴はどのようなものなのでしょうか。
比較的会社規模の大きい「デベロッパー」
デベロッパーは、マンションや大規模団地などの開発に携わる会社です。
窓口として販売代理会社が絡む場合、直接やり取りすることはあまりありません。
しかし、あくまでも事業主はデベロッパーになるため、これまでの供給実績や「経営悪化」「欠陥トラブル」などの問題がないかどうかは、事前にチェックしておきましょう。
建物の設計・施工を行う「ハウスメーカー」「工務店」
新築一戸建てや中古を買ってリフォームする場合は、ハウスメーカー・工務店とやり取りすることも多くなります。
ハウスメーカーや工務店は、それぞれの会社が独自に工法やデザインへのこだわりを持っているので、自分たちに合う会社を吟味して選びたいところ。
一方、できれば会社の経営状態などもチェックし、保険制度への加入の有無なども確認しておきましょう。
分譲物件の販売業務に特化した「販売代理会社」
分譲マンションや一戸建てで、販売業務のみを代行するのが販売代理会社です。
デベロッパーから一任されて、広告などの告知から、契約までを請け負います。
販売会社が絡む物件では、購入希望者のメインの窓口となり、担当物件自体についてはもちろん、周辺情報や資金計画など、幅広い知識でサポートするのが特徴です。
中古を中心に、売主と購入希望者をマッチングする「仲介会社」
仲介会社は売主の依頼を受けて販売活動をし、買主が現れたら両者の意見を調整して契約までの道筋を整えた上で、契約事務を行います。
また、買主の依頼を受け、条件に合う物件を探す仕事をするのも特徴です。
なお、仲介会社に対しては契約成立時に売主、買主ともに仲介手数料を支払う必要があります。
支払いは、契約時と引渡し時、例えば半分ずつなどに分けて行うケースが多いです。
マンションの建物管理・維持業務を行う「管理会社」
管理会社は、マンションの全所有者によって構成される「管理組合」の委託を受け、建物の維持・管理を行います。
新築の場合、最初はデベロッパーが決めた会社に委託することが多いですが、引渡し以降は管理組合の総会等で一定数以上の合意が得られれば変更することもできます。
不動産会社を賢く活用しましょう
不動産の取り引きには、法律や税制などの専門知識が必要です。
専門家である不動産会社と上手に付き合い、スムーズな購入を実現しましょう。
不動産会社との付き合いは「問い合わせ」からスタートします。
中古物件や土地探しの場合は、自分の希望通りの物件がいつ登場するかも分からないものです。
気になる物件を見つけたときはもちろんのこと、「希望エリアの情報をたくさん知っていそう」など、会社自体に興味を持ったらまずは問い合わせてみましょう。
何でも気軽に相談してみましょう
不動産会社の担当者は、マイホーム購入のプロフェッショナルです。
売買の手続きや資金計画など、素人には難しい専門分野の知識を有しているのでこれを活用しない手はありません。
また、不動産会社の担当者は、担当エリアや担当物件周辺の情報に精通しています。
近くにどんな物件があるか、価格はどのくらいか、住むにあたって買い物はしやすいのかなど、地域特有のアドバイスも可能です。
分からないことや気になったことは、気軽に質問してみましょう。
大きな買い物だからこそ、会社・担当者との信頼関係を築きましょう
長い付き合いになるからこそ、担当者との信頼関係も大切になります。
会社と同様に、「担当者」によっても、対応力に差があることも。
マイホームは一生に一度の大きな買い物なので、信頼に足る人物から購入したいというのが購入する側の本音です。
対応中に少しでも不安に感じることがあるのであれば、「こうしたい」という希望を伝えてみましょう。
長い付き合いになるからこそ、信頼関係も築いていきたいものです。
STEP 3 まとめ
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不動産会社の種類を把握し、自分に合った会社を選ぶ
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住まいの条件を伝えて、いち早く情報を入手する
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不動産会社の持っている専門知識や地域情報を有効活用する
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大きな買い物だからこそ、会社・担当者との信頼関係を築いていく
STEP 4 マイホーム購入までの段取りを把握しましょう
「家を買いたい」と思ってから実際に購入・入居するまでには、たくさんの作業や手続きが必要になります。
マイホーム購入の基本的な流れを把握しましょう。
物件購入の流れの全体像を把握しましょう
購入から引渡しまでと、住宅ローンの流れです。
それぞれの詳細はリンクから確認していきましょう。
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物件購入の流れ
絞り込み
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入居説明会（新築マンション）
残金決済
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情報収集
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絞り込み
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融資の審査・決定
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上に示した流れは全体的な内容です。
ここからは、それぞれの場合の流れを各3ステップで見ていきましょう。
新築マンション購入の流れ
満足できるマイホームを買うため、いつ、何をすればいいのか。
まずは、新築マンション購入の流れを3つのステップに分けて、必要な手続きをスムーズに進めるためのポイントを見ていきましょう。
STEP 4-1-1 購入物件を選ぶ
検索サイトや情報誌で見つけた物件に広さや価格など自分の条件に合う住戸があるかどうかを知りたい時は、不動産会社に問い合わせをしましょう。
問い合わせの際に「希望条件」を伝えておけば、不動産会社により詳しい希望が伝わるので、希望条件に近い物件を紹介してもらえます。
エリアの条件を広げて複数の物件を比べましょう
新築マンションは物件によって規模（戸数など）や建物の構造、間取りや設備、共用施設が違い、住み心地もさまざまです。
このため「通勤時間30分以内」などと、エリアの条件を広くして複数の物件情報を集めて、自分の暮らしに合うかどうか比べてみることをオススメします。
また、新築マンションはモデルルーム見学の「事前予約」が必要な物件がほとんどです。
予約制のメリットは、多くの場合スタッフが案内役に立ってくれるため、見学しただけでは分からない点を質問しやすいこと。
特に、建物の完成前に販売を行う物件はモデルルームと実際に買える住戸のプランが異なるケースが多いので、案内役のスタッフに間取りや仕様、設備の「同じ点」「違う点」を詳しく聞いて、実際の住戸の様子をイメージすることが大切になります。
STEP 4-1-2 購入申し込み・売買契約
気に入った物件が見つかり購入の意思が固まったら「購入申し込み（会社により購入予約というケースもある）」を行います。
この時に「申込証拠金」として2万円～10万円程度のお金が必要な物件もあるので確認しましょう。
また、なかには抽選で購入申し込み者を決める物件も。
購入申し込みから1週間～10日後に「重要事項説明」を受けて「売買契約」を交わし手付金を支払います。
手付金は所定の口座に振り込むケースが多いので、売買契約時に確認しましょう。
STEP 4-1-3 引渡しまでの手続き
入居説明会で、不動産会社から残金や諸費用の金額と振り込み方法、不動産登記に関する説明などが行われます。
さらに、引越しやマンション管理、火災保険などの会社から、入居・居住に関する諸手続きの説明が行われ、申し込み書類などが渡されます。
物件の提携ローンを利用する場合、合わせて「住宅ローン契約」を行うこともあるので確認しましょう。
また、建物の完成前に契約を行う物件の場合、物件の引き渡し前に「事前内覧会」が行われます。
ここでは、建物の状態・仕上がりに契約と異なる部分はないかチェックしましょう。
何か問題がある場合は、引き渡しの日までに解決してもらえるか確認が必要です。
なお、内覧会時に室内の寸法を測っておくと家具の購入など引越し準備をスムーズに進められるのでオススメです。
入居説明会・内覧会が終わると、いよいよ残金決済を行います。
残金決済とは、購入価格から手付金等を引いた残りの金額を支払うこと。
残金と諸費用の支払いが確認されたら、ここでようやく物件の引き渡しが行われます。
建物が未完成の新築マンションの場合、売買契約から引き渡しまでの期間が1年を超える物件もあるので要注意。
新築一戸建て購入の流れ
満足できるマイホームを買うため、いつ、何をすればいいのか。
ここでは、新築一戸建て購入の流れを3つのステップに分けて、必要な手続きをスムーズに進めるためのポイントを見ていきましょう。
STEP 4-2-1 購入物件を選ぶ
新築一戸建てを手に入れる方法は「建売住宅の購入」「土地を買って家を建てる」の大きく２つに分けられます。
建売住宅は、土地と建物を合わせた価格が決まっているため資金計画が立てやすく、手続きが少なく済むのが特徴です。
一方、土地を買って家を建てる場合は、暮らしに合う間取りや設備を手に入れられるというメリットがあります。
どちらがいいか迷う場合は、建売住宅を見るとともに注文住宅の住宅展示場なども見学して、比べてみるといいでしょう。
新築一戸建ての物件探しは、検索サイトなどを使って自分で行う他、仲介会社に頼むこともできます。
中には地域とのつながりが深く、新築一戸建ての供給情報をより早くキャッチできる会社も。
希望エリアで営業をしている会社を探し、相談してみましょう。
仲介会社を介する売買は「仲介手数料」がかかります
新築一戸建ての購入方法は、売主である不動産会社から直接購入する方法と、工務店などが建てた物件を仲介会社を介して購入する方法などがあります。
仲介会社を介する場合は、仲介手数料が必要になるので事前に確認をしましょう。
仲介手数料は「物件価格の3.3％＋6.6万円（税込み）」が目安です。
建売住宅は建物の完成前に販売を行う物件が多くなります。
このため、現地見学時には土地と図面だけでは分からない点をスタッフに質問し、完成した家の様子をイメージすることが大切です。
事前に「見学予約」をして案内してくれるスタッフを確保しておくと、疑問をスピーディーに解消できるのでオススメ。
また、完成済みの物件を複数見学すると図面から建物の様子をイメージしやすくなります。
STEP 4-2-2 購入申し込み・売買契約
購入の意思を正式に伝える「購入予約（購入申込み）」の際に「申込証拠金」として2万円～10万円程度のお金が必要な物件もあります。
さらに、購入申し込みから1週間～10日後に「重要事項説明」を受けて「売買契約」を交わし手付金を支払います。
手付金は所定の口座に振り込むケースが多いですが、違うケースもあり得るので確認しておきましょう。
土地を買って家を建てる場合、住宅ローンによっては土地の引き渡しから家が完成するまでの間に「つなぎ融資」が必要になることもあります。
土地の購入先や建築を依頼する会社、金融機関などに「土地代金に充てる借入金が土地の引き渡しまでに支払われるかどうか」を早めに確認しておきましょう。
つなぎ融資とは
住宅の購入や新築の際、残金決済（引き渡し）時までに住宅ローンの資金が受け取れない場合に利用する融資のこと。
残金決済から住宅ローンの資金を受け取るまでの短期間だけ借りるため「つなぎ融資」といいます。
つなぎ融資を利用する場合、住宅ローンの借り入れ費用とは別に、利息や手数料がかかります。
STEP 4-2-3 引渡しまでの手続き
建物の完成前に契約を行う物件の場合、物件の引き渡し前に「建物の内覧」をすることになります。
ここでは、建物の状態・仕上がりに契約と異なる部分はないかをしっかり確認しましょう。
内覧して問題がなければ、残金決済（残代金と諸費用の支払い）を経て引き渡しとなります。
中古マンション・一戸建て購入の流れ
満足できるマイホームを買うため、いつ、何をすればいいのか。
ここでは、中古マンションと中古一戸建て購入の流れを3つのステップに分けて、必要な手続きをスムーズに進めるためのポイントを見ていきましょう。
STEP 4-3-1 購入物件を探す
中古マンション・一戸建ての物件探しは、検索サイトなどを使って自分で行う他、仲介会社に頼むこともできます。
中には地域とのつながりが深く、中古物件の売り出し情報をより早くキャッチできる会社も。
希望エリアで営業をしている会社を探し、相談してみましょう。
仲介会社の仕事と仲介手数料
中古マンション・一戸建てなどの売買では、買主と売主の間を「仲介会社」が取り持つのが一般的です。
仲介会社は、条件に合う物件の情報収集、契約前の売主との意見調整、契約事務などの代行をしてくれます。
仲介会社に支払う仲介手数料は「物件価格の3.3％＋6.6万円（税込み）」が目安で、売買契約成立時と引渡し時に手数料額の半分ずつを支払うのが一般的です。
なお、中古物件でも売主（不動産会社等）から直接買う場合は、仲介手数料はかかりません。
STEP 4-3-2 購入物件を選ぶ
中古はまだ売主が住んでいる物件が多いので、現地見学は仲介会社への予約が必要になります。
見学時には、間取りや日当たりの他に収納や設備の使いやすさなども確認しましょう。
分からない点・気になる点は、仲介会社のスタッフに聞けば売主に確認してくれます。
この他、物件の周辺環境を見ておくことも大切です。
中古マンションは住戸内（専有部分）だけでなく、建物の共用部分や敷地も見て回りましょう。
また「管理規約」や「長期修繕計画書」の内容も確認しておきたいところです。
中古マンションのチェックポイント
共用部分
建物の共用廊下やエレベーター、エントランスなどや敷地（駐車場・駐輪場）などマンション住民が共用で利用する部分です。
建物はコンクリートなどのひび割れ、鉄部の塗装のはがれやサビの有無をチェックしましょう。
共用部分や敷地まわりがきれいに清掃されているかどうかで、管理状態を推し量ることができます。
管理規約・使用細則など
マンション内で飼育可能なペット、駐車場に停められる車種、リフォームをする場合の禁止事項など、マンション内でのルールを定めた「管理規約」や「使用細則」もチェックしましょう。
長期修繕計画
マンションは建物の劣化を防ぐため、10年～15年に1度「大規模修繕」を行うケースが多いです。
見学した物件では大規模修繕がいつ行われたか、将来の修繕計画（長期修繕計画）が作られ、その計画に基づいて「修繕積立金」が集められているかも確認しましょう。
条件に合う物件が見つかったものの、建物や設備に修繕が必要な所があるのかどうか、修繕するにはいくら費用がかかるのか気になる場合は、プロに依頼して住宅診断してもらう「ホームインスペクション」を利用する方法もあります。
この場合、売主の同意や診断のための料金が必要になりますが、安心して購入するためには利用するのも良いでしょう。
ホームインスペクションとは
住宅診断とも言い、住宅の建築知識などに詳しい専門家が第三者的な立場から、住宅の劣化状況、不具合や欠陥の有無、改修が必要な箇所やその費用などを見極める業務です。
STEP 4-3-3 引渡しまでの手続き
買いたい物件が見つかったら希望価格や手付金の額、引き渡し時期など「購入条件」の交渉を、仲介会社を通して売主と行い、条件の合意ができたら「売買契約」へと進みます。
売買契約時には、手付金と契約書に貼る印紙代（価格により異なる）や仲介手数料の半金が必要になります。
合わせると数百万円になるので早めに準備しておきましょう。
物件の引き渡しから入居までの間にリフォームをする場合、早めにリフォーム会社を決め、引き渡し前に家を内覧させてもらって、リフォーム計画や見積書の検討をしておきたいところです。
最近は、物件購入からリフォームまでをサポートしてくれる仲介会社も多いので、リフォーム費用も合わせた資金計画を相談できる他、購入前にリフォーム担当者が現地を見てくれるケースもあります。
なお、引き渡し時には仲介手数料の残金の他、住宅ローン借り入れ費用、登記費用など諸費用の支払いもあります。
諸費用額を仲介会社に早めに計算してもらい、お金の準備もしておきましょう。
税金の優遇が受けられるリフォームもあります
家を買う人にとってお得な「住宅ローン控除」等が適用される住宅には「一戸建ては築20年以内、マンションは築25年以内」などの条件があります。
しかし、これより古くても「現行の耐震基準に適合すると証明された住宅」や「購入後に耐震改修工事（リフォーム）を行って、現行の耐震基準に適合すると証明された住宅」は制度が受けられます。
また、耐震・省エネ・バリアフリー・同居対応・長期優良住宅化のいずれかの条件に合うリフォームを行う場合、所得税の控除や固定資産税の減額なども受けられます。
このようなリフォーム減税もチェックしておきましょう。
STEP 4 まとめ
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マイホーム購入にあたっての情報収集から引渡しまでの流れを把握する
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理想の住居タイプだけのポイントがあれば、それも押さえておく
STEP 5 物件の情報収集をしましょう
マイホーム購入の最初の重要なステップは情報収集です。
情報量はもちろんのこと、いかにして自分に合う物件を探せるか・出合えるかが成功の鍵を握ります。
情報収集の基本ポイント
ここでは、物件情報を集める前に知っておきたいポイントをご紹介します。
さまざまなツールを駆使して、自分に合うやり方で情報収集をスタートさせましょう。
さまざまな情報収集手段を上手に使い分けましょう
情報収集にも様々な媒体を用いた手段があります。
まずはそれぞれの媒体の特徴を把握しましょう。
情報誌・新聞広告
新聞の折り込み広告や投げ込みチラシ、住宅情報誌などは、情報を一目で一覧できるのが魅力です。
どんな物件がどのくらいの価格で流通しているのか、相場観を養うのにも役に立ちます。
インターネット
昨今の情報収集のメインはインターネット。
インターネット上には専門サイトも多く、情報量が豊富で新しい情報も多いのが特徴です。
何より便利なのが「検索」機能で、希望エリアや価格、場合によってはさらに細かい条件で物件を絞り込むことが可能です。
不動産会社
中古住宅を探していて条件に合う物件が見つからない場合や、インターネットで調べた物件についてさらに詳しく聞きたいときは、不動産会社に相談するのがオススメです。
資金計画や各種の手続きなどの情報にも詳しいので、早い時期にやり取りをはじめて相性のいい担当者を見つけられれば、マイホーム探しがラクになります。
希望条件は分かりやすくまとめておきましょう
情報収集を始める前に、「希望条件」をまとめておくと、物件検索や絞り込みがしやすくなります。
最低でも物件種別やエリア、物件価格、広さや間取りについて、考えておきましょう。
情報収集の前に考えておきたい希望条件
エリア・最寄駅
物件価格帯（買える金額）
物件タイプ（新築か中古か、マンションか一戸建てかなど）
広さ・間取り
いざ検索を始めると「ヒットする件数が多すぎる！」というケースも出てきます。
そんなときは、STEP 1で検討した「
理想の暮らし」を検索条件として落とし込んでみましょう。
その条件で絞り込むことができれば、次ステップに進みやすくなります。
不動産の取引価格を調べましょう
「家を買おう」または「家を売ろう」と考えたとき、近くの物件が実際にいくらで売れているかが気になるはず。
そんな時、役に立つのが国土交通省が「土地総合情報システム」で提供する不動産の「取引価格情報」です。
意中のエリアで取り引きされた物件の「取引価格情報」が簡単に分かります。
ここでは「土地総合情報システム」でどんなことが調べられるか、また、その使い方をご紹介します。
家の売買をスムーズに進めるツールのひとつとして活用しましょう。
住宅や土地の「実際に売買された価格」を確認
「取引価格」とは住宅や土地の契約価格、つまり「実際に売買された価格」のことです。
買い主も売り主も、取引価格情報が分かれば実状に合った「希望価格」を決めることができ、売買も安心してスムーズに進められます。
こういった考えのもと数多くの取引価格情報を蓄積し、誰もが見られるよう公開するのが国による土地総合情報システムです。
国土交通省によると、「土地総合情報システム」では不動産の購入者を対象としたアンケート調査に基づく情報を取引価格情報として公開しています。
地域や物件種別によって異なりますが、おおよそ全取引の3割をカバーしています。
予算内でどんな家が買えそうか調べる
取引価格の他、駅からの距離、広さ、建築年など細かい条件まで分かるので、「予算で買えそうな家の条件」を調べることができます。
また、希望条件に合う物件の取引価格もチェックが可能です。
自分の家や土地がいくらで売れそうか参考にする
家を購入と同時に売却したい人は、駅からの距離、広さ、建築年などの条件が自分の家と似ている物件の取引価格情報を調べてみましょう。
売出価格を決める上での参考になります。
地図を表示して物件が多いエリアを探す
希望エリア周辺の地図を表示して、地区ごとの取引価格情報を見たり取引件数が多いエリアを探すことができます。
売りたい人も家の近所の情報が見られて便利です。
「
土地総合情報システム」から希望エリアの取引価格情報を見ることができます。
上記のページから「不動産取引価格情報検索」を選び、検索画面を開きます。
検索画面から条件を入力することで情報が得ることができるので、ぜひ活用してみましょう。
物件探しから問い合わせまでの流れ
いよいよマイホーム探しの始まりです。
実際にどのようにして情報収集を進め問い合わせすれば良いのか、インターネットを活用した基本的な流れをご紹介します。
STEP 5-1 エリアや価格などの希望条件で検索しましょう
ざっくりした検索で相場観をつかみましょう
インターネット上の検索では、エリアや沿線からの検索がスタートになっていることが多々あります。
希望のエリアを複数選んで、まずは一度検索してみましょう。
検索結果が少なければ後は詳細をチェックしていけばいいですが、何百、何千もの物件があるような場合には、さらに細かい条件を入力して絞り込む作業が必要になります。
絞り込みは「条件変更」や「絞り込み検索」画面から
件数が多い場合は、絞り込みをしましょう。
エリア以外なら物件価格、広さや間取り、最寄駅からの徒歩分数、中古の場合は築年数などで検索してみるのがオススメです。
それでも件数が多い場合は、さらに細かい項目で検索してみるのが良いでしょう。
物件がある程度絞れたら詳細をチェックしてみましょう
物件数がある程度少なくなったら、一覧画面からさらに詳細画面に進んでみましょう。
詳細画面には細かい物件概要のほか、複数の写真や動画が掲載されている物件もあります。
自分の条件やイメージに合うものをチェックしていきましょう。
STEP 5-2 興味のある物件を問い合わせしましょう
物件についてもっと知りたいときは資料請求を
詳細ページを見てさらに興味を持った時は不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
特に新築物件の場合は、パンフレットや図面集など追加で確認できる資料などがある場合も多いので、もっと情報が欲しいと感じるときは、資料請求してみるのもオススメです。
場合によっては、住戸ごとの販売状況資料などを送ってもらえることもあります。
分からないことや聞いてみたいことは気軽にお問い合わせを
中古物件などの場合は資料としてあるものが限られるケースもあるので、もっと知りたい場合には不動産会社に問い合わせてみましょう。
サイト上に掲載されていない情報で聞いてみたいことや分からないことなど、質問はメールや電話で対応可能なケースが多いです。
STEP 5-3 気になる物件は見学の予約を積極的にしましょう
早い段階で物件見学を体験してみましょう
情報収集を続ける中でこれはいいかもと思える物件があれば、一度物件見学をしてみましょう。
物件見学をすると「築年数の割にはキレイ」とか「周辺に緑が多く、気持ちよかった」など、写真や図面など、パソコンの画面上では確認できないポイントについて実感することができます。
また、見学を重ねるうちに希望条件の優先順位がはっきりすることもあります。
物件によって見学の仕方が異なるので注意
新築物件でまだ建物が完成していない場合、見学できるのはモデルルームやモデルハウスになります。
モデルルームやモデルハウスは営業時間中であればいつでも見学できる場合が多いもの。
一方、完成済みの物件や中古については実物を見学することができます。
ただし、中古の場合は売主が居住中のケースもあり、好きなときにスミズミまで見学できるというわけではありません。
事前に連絡をして、見学予約をしてみましょう。
絞り込みや購入最終判断の際には再度見学をしましょう
不動産会社とやり取りして希望物件がある程度絞れた場合、最後にもう一度見学しましょう。
広さや、設備などの使用感の実感、周辺環境の把握は、マイホームの購入にあたって大きな判断材料となります。
STEP 5 まとめ
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情報誌・新聞広告、インターネット、不動産会社などの情報収集手段を使い分ける
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希望条件は分かりやすくまとめておく
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基準になる不動産の取引価格を調べて相場観を把握しておく
STEP 6 物件と現地を見学しましょう
気になる物件が見つかったら、不動産会社へ問い合わせて、ぜひ見学に出かけましょう。
物件＆モデルルーム見学の基本
現地見学の際、中古物件や新築の完成済み物件は実物を見られますが、まだ完成していない場合はモデルルームなどの見学になります。
では、物件やモデルルームの見学でどのようなことを確認すればいいのでしょうか？
複数の物件を見学して希望物件を絞りましょう
家探しを始めたばかりの時、マンションのモデルルームなどでキレイにコーディネートされた空間を見るとつい舞い上がってしまうこともあります。
物件が自分の条件に合っているか冷静に判断するために、まずは手近な物件やモデルルームを見学し「こういうものなんだ」という感覚値を持って臨みたいところ。
そのためにも、まず手始めに1件見学してみましょう。
しかし、1件だけの見学で満足はできません。
マイホーム選びを成功させるには、複数の物件やモデルルームを見学して比較することが大切です。
複数の物件を見ることで、相場観やそれぞれの物件のメリット・デメリットが読み取れるようになってきます。
1件だけ見て「衝動買い」すると、購入後に後悔することにもなりかねないので気が済むまで比較することがオススメです。
購入を決める前にもう一度見学して確認しましょう
朝と夜など時間帯を変えて複数回見学しましょう
いくつかの物件を見学して購入を検討する物件が絞られてきたら、もう一度物件見学に出かけてみましょう。
交通量や防犯面などを確認するために、朝や夜など時間帯や曜日を変えて訪問してみると、一度目の訪問では気付かなかった点にも気付く事ができるのでオススメです。
理想の暮らしが実現できるか細かくチェックしましょう
2回目以降の見学では1回目よりもさらに細かいチェックを行いたいところ。
「
理想の暮らし」のリストを思い出して、本当にその物件で自分がしたい暮らしを実現できるかチェックしていきましょう。
置きたい家具があるのであればメジャーを持参して本当に置けるかを確認してみるのも良いでしょう。
自分にとってのデメリットは克服、許容できますか？
「条件に合わない点がひとつだけある」という時は、それを解消する方法がないかも考えてみましょう。
例えば子ども部屋の数の問題であれば、仕切り家具で1部屋を2つに分けて使うという方法もあります。
逆に「条件はいいがなぜか好きになれない」というような感覚も大事にしたいところ。
最終的には、自分が納得できる住まいを選ぶようにしましょう。
物件見学に適した服装
物件見学では、手を上げて上部の棚を開けたり、かがんで床をチェックしたりと細かい動きが必要です。
動きやすい服装や脱ぎ履きしやすい靴で出かけましょう。
ただし、最低限、清潔で社会人として恥ずかしくない服装は心がけておきたいところ。
また、完成済みの新築物件の現物を見学する時は最低限、靴下は履いていきましょう。
通常はスリッパが用意されているはずなのでそれも利用することが推奨されます。
場合によっては手袋が準備されている物件もありますが、見学前に手はきれいに洗っておきましょう。
物件見学で活用したいツールや持ち物
物件見学チェックシート
物件見学の前に物件見学チェックシートを作っておけば、見学後の比較検討に便利です。
チェックしたいポイントを書き出して、自分なりの評価を数値にする欄や感想を自由に書き込める欄を作ってつくっておいてもGood！
もちろん、作る余裕がなければメモを書き込むためのノートを用意するのもOKです。
事前に入手した物件資料
特に間取図は書き込みできるように準備しておくと便利です。
周辺地図
地図アプリの活用でもOKです。
紙媒体で用意する時は、少し広い範囲のものがオススメです。
デジカメ
スマホのカメラでもOKです。
撮影しておけば後で確認することができます。
コンパス
スマホのコンパスアプリでもOKです。
建物の向きを正確に確認することができます。
手持ちの家具リスト
サイズをあらかじめ測っておくと家具配置のイメージが付きやすくなります。
懐中電灯
スマホにライト機能があれば代用可能です。
狭い隙間を見たり、床下などのチェックに便利です。
図面のコピー
紙媒体で用意しておくと書き込めるので便利です。
物件＆モデルルーム見学の基本チェックポイント
ここからは具体的な見学の際のチェックポイントをまとめていきます。
まずは物件自体やモデルルーム、モデルハウス内で確認しておきたいポイントです。
実物の物件とモデルルームの違いは？
未完成の新築物件は数ある間取りプランの一例である「モデルルーム・モデルハウス」を見学することになります。
モデルルームは家具などがコーディネートされて生活シーンをイメージしやすい反面、実際に購入する住戸と間取りが違っていたり標準的な仕様とは異なる壁紙やドア材などが使われているケース（オプション）も多いので注意が必要です。
モデルルーム・モデルハウスを見学する時は、実際に購入する住戸の間取り図と見比べて「同じ点、違う点」を確認しながら見学しましょう。
一方、中古や完成済みの新築マンションなどの実物を見学できる物件は、自分がそこに住むつもりで細かく見ていきましょう。
風通しや日当たり、設備の使い勝手なども実際にチェック。
さらに中古の場合は、建物に傷みがないかもポイントです。
床に傾斜やきしみがある、柱やドア枠や窓枠にゆがみがある時は構造部分の問題も予想されます。
逆に、表面的な古さや汚れは購入後（入居前）のクリーニングやリフォームでキレイにできるので、そこばかりに気を取られないように注意しましょう。
物件＆モデルルーム、モデルハウスのチェックポイント
マイホームのチェックポイントは細かく挙げればキリがありません。
ここでは、基本的なチェック項目をピックアップ。
下の表から理想の暮らしを実現する上で重要な項目を拾い出して、優先的にチェックしていきましょう。
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間取り
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項目
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ポイント
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各部屋の広さ
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リビングや玄関、各居室など、広さが十分か
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各部屋の配置
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実際に住むことを想定して、利用イメージや家族の生活動線を確認
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収納量
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各居室や、リビング、キッチン、洗面室など、必要な収納が十分あるか
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設備・オプション
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項目
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ポイント
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キッチンの設備
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どこに何を置くか、料理のときにどう動くかを考えてチェック
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トイレ
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機能面を確認
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バスルーム
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浴槽のサイズ、機能面を確認
水を出せる場合はシャワーの水圧もチェック
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コンセント
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コンセントの数や位置
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電話・ネットの接続口
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電話やネットの配線
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建具など
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実物の場合は立てつけの悪い扉がないか、収納などが壊れてないかなど実際に開け閉めしてチェック
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オプション設備
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モデルルーム・モデルハウスの場合はどこまでが標準で、オプションはどれかをチェック
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敷地
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項目
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ポイント
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所有範囲の確認
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マンションの場合はポーチなどの専用で使える範囲はどこまでか
一戸建ての場合は敷地の境界線をチェック
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駐車場
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空きはあるか、位置や駐車可能台数、停めやすさ、水はけなど
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庭・庭木
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外構はどのような状態で引渡されるのか
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共用設備
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マンションの場合はどんな共用施設がどこにあり、どういう条件で使えるのかを確認
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防犯面
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鍵の形状、通路に面した窓の状態、共用部分の防犯設備など
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耐震性・構造面
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中古の場合は目で見て大きなひび割れやシミがないか
新築の場合は不動産会社に確認
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生活音
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実物をチェックできる場合は実際に上や横の住戸から生活音が漏れないか
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日当たり・風通し
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実物の場合は、各部屋の日当たりや風通しをチェック
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管理状況
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マンションの場合は管理について
中古の場合は共用部の清掃状況などをチェック
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周辺環境の基本チェックポイント
マイホームの住み心地を左右するのは、建物だけではありません。
買い物のしやすさや教育機関への距離など、周辺環境も大きな要素になります。
ここでは、周辺環境のチェックポイントを見てみましょう。
環境は変えられないのでしっかりチェックしましょう
例えば「近くに倉庫があり、夜になると大型車の出入りが多い」など、入居してからではどうしようもないのが周辺環境です。
住み始めてから後悔のないように周辺環境はしっかり調べておきたいところ。
先程の例のように、昼と夜、平日と休日でがらりと雰囲気の変わるエリアは少なくありません。
交通量などが変化することも多いので、できれば曜日や時間帯を変えて何度か周辺を歩いてみるのがオススメです。
家族の生活時間を考えて、実際の行動に合わせた時間帯でシミュレーションしてみることができればGood！
周辺環境のチェックポイント
実際にそこに住むことになった時、普段の買い物はしやすいか、いざというときの病院の場所など、家族の生活シーンを思い描きながら必要な環境をチェックしていきしょう。
子どもが学校に行く時は……など、想定される将来像も頭に置いて確認しておきたいところです。
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利便性
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項目
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ポイント
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買いもの施設
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普段の買い物に便利な施設はあるか、営業時間や品揃え、価格なども確認
近くにコンビニがあると、ちょっとした買い物にも便利
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病院
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普段通いやすい病院は近くにあるか、万が一のときの大規模な病院はどのくらいの距離にあるかを確認
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公共機関その他
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役所や銀行・ATM、郵便局などは近くにあるか
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交通環境
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項目
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ポイント
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最寄駅
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最寄駅やバス停、利用できる交通機関、始発・終電の時間を確認
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交通量
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通勤道路の渋滞などはあるか、家の前の道路の交通量はどうか
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子育て環境
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項目
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ポイント
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保育施設
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保育所や、自治体のオープンスペースなどは利用しやすい場所にあるか
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教育関連施設
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学校までの距離やその道程に問題はないか、塾などは通うのに不便がないか
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公園など
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歩いて行ける距離に公園はあるか、子どもが遊んでも安全そうか
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同年代の子ども
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近所に同年代の子どもや、同世代のファミリーはどのくらいいるか
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地域環境
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項目
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ポイント
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周辺環境
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南側に空き地や駐車場がある場合は何か建設される計画はないか
建物が建つ場合はどれくらいの高さになるのか
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住環境に影響を与えそうな施設
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工場や倉庫、夜遅くまで営業する飲食店、娯楽施設など、住環境に影響を与えそうな施設がないか
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治安状況
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周りを歩いてみて、安全面の不安はないか
警察のホームページなどで、犯罪発生状況などを確認してみてもGood
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騒音やにおい
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外に出たときに、特に気になる大きな音や、鼻につくにおいがないか
最寄りのゴミ収集場所もチェック
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近隣コミュニティ
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共用のゴミ置き場や自治会の掲示板などの様子をチェック
近隣の自治会等の活動について不動産会社に確認してみるのもGood
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エリアの雰囲気
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周りを歩いてみて街の雰囲気をチェック
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物件タイプ別での見学チェックポイント
最後に、物件の種類によって特に注意しておきたいチェックポイントをまとめました。
買いたい物件の種類に応じて、忘れずにチェックしておきましょう。
物件の種類・状況によって注意点が異なります
マンションの場合、一戸建てとは異なり「管理」の状況は大切なチェックポイント。
中古は新築と違って、建物や設備の状態を確認する必要もあります。
物件タイプごとに異なるポイントをチェックしていきましょう。
物件タイプ別のチェックポイント
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新築マンション
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項目
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ポイント
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未完成物件
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モデルルームと実際に購入する住戸の間取り図を見比べながら見学
同じ点、違う点をチェックして実物の様子をイメージ
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住宅性能について
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耐震性や耐久性、防音などの性能について不動産会社に確認
性能評価書付きの場合、客観的な判断も可能
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住民層について
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不動産会社の担当者にどういう世代や家族構成の人が購入を検討しているのか聞くのもGood
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中古マンション
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項目
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ポイント
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構造に関わること
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壁や床に傾きはないか、柱に歪みはないか、立てつけが悪いところはないかなど
大きなシミがある場合は配管からの水漏れの可能性もあるので確認を
外壁などに大きなひび割れがないかもチェック
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管理状況
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共用廊下、集合ポスト、駐輪場、ゴミ置き場など共用部分の清掃が行き届いているか
掲示板の張り紙の内容、管理規約や使用細則などの文書もチェック
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修繕の履歴と計画
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大規模修繕をいつ行ったのか（行うのか）
長期修繕計画書を見せてもらい、いつまでの修繕計画が立てられているかも確認
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安全性の確認
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エントランスやエレベーター・階段室、郵便室、駐車場などに、死角となる暗がりなどはないか
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住民の声
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可能であれば、住み心地を確認できればベスト
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新築一戸建て
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項目
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ポイント
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未完成物件
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モデルハウスはあくまで参考
同仕様の設備や、施工精度の確認を
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住宅性能について
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耐震性や耐久性、防音などの性能について不動産会社に確認
性能評価書付きの場合、客観的な判断も可能
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街の様子
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まわりに住宅街などがあれば、実際に歩いてみて雰囲気などをチェック
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中古一戸建て
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項目
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ポイント
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構造に関わること
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壁や床に傾きはないか、柱に歪みはないか、立てつけが悪いところはないかなど
大きなシミがある場合は雨漏りの可能性もあるので確認を
外壁などに大きなひび割れがないかもチェック
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修繕などの履歴
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過去に増改築や設備の変更などの手入れをしているか、その部分はどこか
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住民の声
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可能であれば、前の入居者（売り主など）や近隣住人に住み心地を確認できればベスト
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購入希望物件見学後の賢い返事の仕方は？
現地見学やモデルルーム見学の後、不動産会社や仲介会社のスタッフに「いかがでしょうか」と聞かれたら、どう答えれば良いでしょうか？
物件が「気に入らなかった」「迷っている」「気に入った」場合の上手な答え方をケース別に掲載していきます。
新築一戸建てや中古住宅などの「仲介会社」への答え方
気に入らなかった場合は「理由」を伝えましょう
必ず伝えたいのは見学した物件が「気に入らない理由」。
これは裏を返せば「やっぱり日当たりって大事」など、見学して分かった優先順位の高い条件に当たるからです。
とはいえ、予算の範囲内ですべての条件がかなう物件を見つけるのは難しいのが実情。
そこで考えたいのは「日当たりが良くて広ければ、駅から多少遠くても…」といった、妥協できるポイントです。
この両方を伝えればスタッフも次に紹介する物件を探しやすくなります。
迷っている時は購入物件の「仮押さえ」ができるか確認を
「物件は気に入ったけど、もう少し街を歩いて周りの環境を見て決めたい」「物件について気になる点を解消してから決めたい」など、前向きだけど即答できない場合は、その理由といつまでに返事ができるかを伝えましょう。
ただしこの間、物件の仮押さえが必ずできるわけではありません。
売主から「確実に買ってくれる人を少しでも早く見つけたいから」と断られることもあれば「翌日までなら待ちましょう」ということも。
いずれにしても、できるだけ早く問題点を解消し、返事をすることが大切です。
気に入った場合は「売買条件の交渉」をしましょう
買いたい物件が見つかったら仲介会社を通して売主に「買付証明書」を渡すのが一般的。
買付証明書は買主が希望する「購入価格」や「引き渡し時期」などの購入条件を売主に伝える書面のことです。
売主はこの条件を検討し、交渉を行う場合は仲介会社を通して売主側の条件を回答します。
このようにしてお互いが合意したら売買契約に進むことになりますが、一方で条件の合意ができず、どちらかが交渉の継続を断ることもあります。
このため、買付証明書に記入する条件は、仲介会社とよく相談して決めることが大切です。
新築マンションなどを販売する「不動産会社」への答え方
新築マンションの販売開始日前にモデルルームを見学する場合、たとえ気に入ったとしても販売開始日までは申し込み（購入予約）ができません。
しかし、住宅ローンの事前審査など事前にできることもあるので、スタッフに相談して準備しておきましょう。
一方、販売開始日が過ぎた物件は「先着順」で申し込みを受け付けるため、決断のスピードが大切になってきます。
見学した物件が気に入らない場合は「この価格でもっと広い物件はありませんか」などと具体的に希望を伝えれば、条件に合う他の物件を紹介してもらえることもあります。
STEP 6 まとめ
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複数の物件を見学して希望条件を絞り込む
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候補に挙がった物件は時間帯や曜日を変えて複数回見学する
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チェックポイントの項目を現地でしっかり確認する
STEP 7 住宅購入における方法とローンについて把握しましょう
マイホームを買うときは住宅ローンを長期間組み、毎月返済していくのが一般的です。
借入先も商品も豊富な住宅ローンを選ぶにあたって、まずはローンの種類を把握しましょう。
住宅購入におけるローンの種類
住宅ローンには大きく分けて民間融資、公的融資、協調融資という3つの種類があります。
それぞれの特徴を確認しながら自分に合った種類を選びましょう。
銀行ローンを主体とする「民間融資」
住宅ローンと聞いて一番に想像できるのが各銀行による住宅ローンです。
所定の条件を満たす場合、店頭金利より低い金利が適用されるものなど、魅力的な商品が登場しています。
銀行以外にも住宅ローン専門会社や生命保険会社などが取り扱う民間融資もあります。
民間の住宅ローンは各社で特徴的なサービスを売りにしています。
例えば、手続きをすべてネット上で行うことで手数料などの諸費用を抑えたものや、自社や関連会社のサービスに連動してさまざまなメリットを受けられるものなどがあります。
普段の生活を振り返ってよく利用するサービスに連動したものがあるなら、利用を検討しても良いでしょう。
「提携ローン」って何？
物件を扱う不動産会社が金融機関と提携し、その物件を購入する人のために提供する住宅ローンのこと。
物件自体の審査が終わっているので、申し込み手続きが簡単で審査スピードも比較的早いのが特徴です。
また、優遇金利が適用されるケースもあるので、不動産会社に提携ローンの有無や内容を確認しておきましょう。
自治体などの公的機関による「公的融資」
「公的融資」とは財形貯蓄を行っている人が借りられる財形融資。
勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて残高が50万円以上ある人が利用できる融資のことです。
借入時の金利は1％前後（5年固定）と比較的低く設定される傾向にあり、財形貯蓄額の10倍まで（最高4000万円）借り入れできます。
この財形融資は民間融資や【フラット35】と併せて利用することも可能です。
財形貯蓄を行っている人は勤務先に確認してみましょう。
制度の有無や内容もそれぞれ異なる「自治体融資」
都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。
自治体が直接融資を行うタイプの他に、所定の金融機関での借り入れ利子を一定期間補給するタイプなど、内容も自治体によって異なります。
制度がない自治体もあるので、まずは自宅や勤務先がある自治体に問い合わせてみましょう。
民間融資と公的融資の中間に位置する「協調融資」【フラット35】
協調融資、すなわち【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。
借入時に決められた金利がずっと適用される「長期固定金利」が特長で、一定基準に適合する住宅の購入、建築に利用できます。
窓口になるのは民間金融機関で、金融機関によって金利が異なります。
なお、「省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久・可変性」のいずれかについて優れた性能を有する住宅については、一定期間金利引き下げが受けられる「【フラット35】S」が利用できます。
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンの金利には「固定金利型」と「変動金利型」を中心に、いくつかのタイプが存在します。
主なタイプとそれぞれの特徴について確認しましょう。
返済額が変わらず資金計画が立てやすい「固定金利型」
固定金利型の魅力は長期にわたる返済期間中、金利が一定で返済額が変わらないことです。
変動金利に比べて金利は高めに設定されることが多いですが、将来市場全体の金利が高くなってしまっても現状のままの金利が適用されるため、金融情勢に振り回されることなく安心して返済ができるのがメリットです。
返済中、定期的に金利が見直される「変動金利型」
変動型は借入当初の金利が低いのが魅力です。
ただし借入後、市場金利の動きに合わせて定期的（半年ごと）に金利が見直されるため、将来的に金利や返済額が上がる可能性があります。
返済額は5年に1度見直され、上がる場合は前回の1.25倍を上限とするのが一般的。
変動型を借りる場合は毎月返済額を少なめにして金利や返済額上昇時に備えるなど、リスクへの備えが必要になってきます。
固定期間とその後の金利タイプを選べる「固定期間選択型」
「固定」という言葉が入りますが、変動金利と同じく返済中に金利や返済額が変わるタイプです。
5年、10年など借入後一定期間の金利を固定にし、固定期間終了後はその時点の金利が適用されます。
ただし、次回には前回と異なる金利タイプを選ぶこともできるのが特徴です。
固定期間が短いほど金利は低めですが、最近は10年固定の金利を大きく引き下げた商品も登場しています。
返済額を左右する要素とは？
住宅ローンは「借金」なので、もちろんのことながら利息も付きます。
だからこそ少しでもお得かつ無理のない返済ができるローンを選びたいところ。
ここでは、返済額を左右する要素をチェックしておきましょう。
返済額への影響が大きい「金利」
お金を借りれば利息が付くのは当然のこと。
その住宅ローンの利息の金額を左右するのが「金利」です。
下の表のように、わずか１％の金利差が長期の借入となる住宅ローンでは返済額を大きく左右することになります。
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金利
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毎月返済額
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総返済額
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0.5%
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77,876円
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3,271万円
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1.0%
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84,686円
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3,557万円
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1.5%
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91,856円
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3,858万円
|
|
2.0%
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99,379円
|
4,174万円
|
-
借入額3,000万円、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし、返済期間中金利は変わらないものとして試算した場合
|
変動金利型を利用する場合は金利上昇リスクに備えましょう
変動金利型を利用する場合、金利上昇リスクに備える必要があります。
その場合は低金利が続けば問題ないですが、長い目で見れば金利上昇がないとは言い切れません。
金利が上がった場合でも支払っていけるか一度計算してみましょう。
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|
金利
|
毎月返済額
|
|
借入当初
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1.0%
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84,686円
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5年後に金利が上がった場合の毎月返済額
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1.5%
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90,867円
|
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2.0%
|
97,317円
|
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2.5%
|
104,032円
|
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3.0%
|
111,005円
|
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4.0%
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125,699円
|
-
借入額3,000万円、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの場合
-
5年後に金利が上がり、その後は返済終了まで変わらないとして試算
|
「返済期間」が短いほど総返済額が下がります
次に返済額に影響を与える要素が「返済期間」です。
現在は、最長返済期間を35年までとするローンが一般的。
しかし、返済期間が長いと利息がかさんで総返済額は当然多くなります。
総返済額を抑さえたいなら返済期間はできるだけ短いほうが少なくなります。
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返済期間
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毎月返済額
|
総返済額
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うち利子分
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35年
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99,379円
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4,174万円
|
1,174万円
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30年
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110,886円
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3,992万円
|
992万円
|
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25年
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127,156円
|
3,815万円
|
815万円
|
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20年
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151,765円
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3,642万円
|
642万円
|
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15年
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193,053円
|
3,475万円
|
475万円
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10年
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276,040円
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3,312万円
|
312万円
|
-
借入額3,000万円、金利2.0%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしで試算した場合
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返済期間を短くすると毎月返済額は高くなります
返済期間を短くすると総返済額は減らせるが、毎月返済額は高くなってしまいます。
このため返済期間を決める時は、住宅ローンの返済が家計を圧迫しないよう注意が必要です。
なお、一般的に返済期間は1年単位で設定できます。
さまざまな返済方法を検討してみましょう
「元利均等払い」と「元金均等払い」
住宅ローンの返済方法には「元利均等払い」と「元金均等払い」の2種類があります。
元利均等払いは、毎月返済額のなかの元金と金利の割合を変えることで返済額が一定になるものです。
なお、これは金利変動の場合、変化します。
元金均等払いは、毎月返済額のなかの元金の額を一定にするもので、毎月返済額は当初が最も高くどんどん下がっていくことになります。
総返済額では、元金を早めに返せる分、利息が減り、元金均等払いのほうが低くなります。
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毎月返済額
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総返済額
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うち利子分
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初回
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最終回
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元利均等返済
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99,379円
|
99,379円
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4,174万円
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1,174万円
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元金均等返済
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121,429円
|
71,429円
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4,053万円
|
1,053万円
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-
借入額3,000万円、金利2.0%、35年返済、ボーナス時加算なしで試算した場合
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「ボーナス時加算」は利用するべき？
返済方法でもうひとつ考えておきたいのが「ボーナス時加算」です。
ボーナス月に毎月返済額にプラスして支払いを行う返済方法で、返済期間を短縮したり、毎月返済額を低くすることもできます。
しかしボーナス時返済を多くし過ぎると、万が一ボーナス支給額が減った場合に返済が苦しくなることもあるので、無理のない金額にすることが大切です。
将来イメージと金利動向で「自分にとっての買い時」を判断する
マイホームを購入する時、常に付きまとうのが「今買っていいのか？」という不安。
そんな時は、自分たちの「理想の暮らし」という原点に戻ってみましょう。
マイホームを買うと決めていて、例えば「子どもが小学校までには」と考えているのであれば、景気の回復を待っている余裕はないかもしれません。
結局のところ、何十年も先の金利動向を誰も正確には予測できないので、目先の動きに惑わされずに自分たちのタイミングを重視するほうが賢明と言えます。
今買いたいのであれば、今ある中でよりオトクな住宅ローンを選び、賢く返済する方法を考えるほうが現実的でしょう。
住宅ローン契約の流れ
実際に住宅ローンを組む場合、どのような流れで進めれば良いのでしょうか？
大まかな流れとポイントを押さえてスムーズに進めましょう。
物件選びと並行してタイミングよく動きましょう
マイホームを購入するために組む住宅ローンなので、物件選びの流れと離して考えることはできません。
「
物件購入の流れの全体像を把握しましょう」を参考に、それぞれのタイミングでどのような手続きが必要なのか、基本的な流れを確認しておきましょう。
「よく分からない」という人は、まず不動産会社の担当者に相談してみるのも一つの手。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの資格を持つ担当者も多く、資金計画の相談もしやすいからです。
また、不動産会社の提携ローンなら、住宅に関する適合審査が不要だったり金利引き下げなどを受けられるケースもあります。
物件の購入が決まったら住宅ローンの「事前審査」
物件の購入申し込みをするタイミングで住宅ローンの事前審査を申込みます。
契約する住宅ローンにもよりますが、申込書の他に本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーが必要になる場合が多いので、必要書類は確認しておきましょう。
売買契約を結んだらすぐに住宅ローンの「申し込み・本審査」
事前審査がOKで物件の売買契約に至った場合は、いよいよ住宅ローンも正式な申込みとなります。
印鑑証明や住民票の写しなど必要な書類が多いので、金融機関に事前に確認の上、不備で仕切り直しということがないように準備して臨みましょう。
住宅ローン申し込み時に必要なもの
収入証明資料
源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書など
対象となる物件の詳細資料
不動産会社が手配してくれることが多いので確認を
この他にも必要なものがある場合もあるので、必ず銀行等に確認しましょう。
本審査に通ったら「住宅ローン契約」
本審査に通れば晴れて住宅ローンも契約の運びとなります。
正式には「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」といい、担保となる物件に抵当権の設定をする契約も同時に行われます。
契約書への事前記入の有無や、必要な書類などは金融機関によって異なりますので、必ず事前確認をしましょう。
「融資実行」 借りたお金は残金決済時に支払われます
借りたお金が銀行から支払われることを「住宅ローン実行（融資実行）」といいます。
ローンが実行されるのは物件の残金決済直前のケースが多く、銀行から直接不動産会社に振り込んでもらうこともできます。
なお、【フラット35】や民間の住宅ローンの場合は、契約時ではなく、この決済時の金利が適用されることになりますのでご注意を。
入居した翌年は「確定申告」で住宅ローン控除を
住宅ローンの決済が終わり念願のマイホームに入居しても、忘れてはいけないのが確定申告。
毎年、年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税の控除が受けられる「住宅ローン控除」という制度を受けるための条件になります。
会社勤めの人でも入居の翌年だけは確定申告が必要で、その後は会社の年末調整での対応となります。
STEP 7 まとめ
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民間融資、公的融資、協調融資それぞれの特徴を確認して自分に合った種類を選ぶ
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固定金利型、変動金利型、固定期間選択型から自分に合った種類を選ぶ
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金利、返済方法などについて知り、自分に合った方法を選ぶ
STEP 8 住宅購入の契約手続きをしましょう
購入する物件が決まったら、さまざまな手続きが待っています。
専門的な知識がないと理解しにくい内容も多いので、気を引き締めてトラブルのないように向き合っていきましょう。
物件購入の申込み【購入予約】
購入の申込みとは、物件を購入する意思を正式に示す手続きです。
会社によっては「購入予約」ということもあります。
新築マンション等と中古住宅等では購入予約の方法が異なるので、それぞれについて確認しましょう。
新築マンションなどの購入予約
新築マンションや一部の新築一戸建て、土地など不動産会社から直接購入する物件は、販売開始日以降に「先着順」で購入予約の受付を行う物件が多くなります。
買いたい物件が決まったら、購入予約の方法や資金計画について早めに相談しておきましょう。
また、新築マンションの中には、先着順ではなく抽選方式で申込者を決める物件もあります。
その場合は、定められた登録期間内に登録を行い、同じ住戸に登録した人がいれば抽選が行われます。
抽選に当たれば、購入予約をすることができます。
なお、物件によっては購入予約時に「申込証拠金」が必要なことも。
申込証拠金は、「これは買います！」という意思を明確に示すために不動産会社に預けるお金で、金額は2万～10万円程度と物件によって異なります。
このお金は売買契約の時点で手付金の一部に充当され、契約に至らなかった場合には返却されます。
支払いの際、その旨を明記した預かり証をもらっておきましょう。
中古マンション・一戸建てなどの購入予約
中古住宅や一部の新築一戸建て、土地などは、仲介会社に「買付証明書」を渡すのが一般的です。
買付証明書は、購入価格や手付金の額や引き渡し時期などについて「この条件なら買います」という意思を売主に伝える書面のこと。
これをもとに仲介会社を介して売主と売買の条件交渉を行い、売主が「この人と売買契約を結ぼう」と決断したら「売り渡し承諾書」等を買主に渡し、最終的な調整をしたうえで売買契約へと進むことになります。
なお、新築マンションなどの場合、購入予約時に「申込証拠金」が必要な物件もあるが、中古住宅などは必要ないケースが多いです。
もし、「買付証明書」を渡しても売主が条件に納得できない場合や、時を前後して他の買主からより良い条件が提示された場合などは、売却を断られることもあります。
一方、売主から提示された条件に合意できない場合、買主から断ることもできます。
交渉をスムーズに進めるためには、「入居するためにはリフォームが必要」など自分の希望を仲介会社に率直に話した上で、よく相談して購入条件を決めることが大切です。
購入予約はキャンセル可能？
住宅の売買では「購入予約」自体に法的な拘束力はありません。
このため、購入申し込みから売買契約までの間にキャンセルしても金銭的なペナルティはなく、新築マンションなどで「申込証拠金」を支払った場合、このお金は返金されます。
反対に、売主側からキャンセルされても損害賠償などを請求できないケースがほとんどです。
しかし、購入申し込み後にキャンセルすれば売買契約の準備に入った相手に迷惑をかけることになります。
よく検討したうえで購入予約をしましょう。
なお、売買契約後にキャンセルする場合、手付金は戻りません。
手付金は、「購入予約」の後、おおよそ1週間～10日くらい後に「売買契約」を結び「手付金（価格の5％～10％程度が目安）」を支払います。
契約前に行われる「重要事項説明」の内容を理解して、納得してから契約に臨むことが大切です。
重要事項説明書の注意点
重要事項説明は「購入する物件」と「売買契約の条件」についての細かいがとても大切な事項の説明のことで、売買契約の前に必ず行われます。
購入後に後悔しないためにも、きちんと確認していきましょう。
事前に書類のコピーをもらい読み込んでおきましょう
重要事項説明では「重要事項説明書」が渡され、宅地建物取引主任者によってその書類内容の説明が行われます。
しかし、不動産や法律の専門用語が並ぶため、一度で理解するのは難しいことも。
重要事項説明が売買契約の直前になる場合は、必ず事前に書類のコピーを受け取り、細かいところまで読んでおきましょう。
重要事項説明時には不明点を遠慮なく質問して、納得してから売買契約に進むことが大切です。
なお、宅地建物取引主任者は重要事項説明に入る前に主任者証を提示して、自分が有資格者であることを示さなければならない決まりがあります。
提示がないときは、念のため一声かけて確認させてもらいましょう。
重要事項説明の各項目チェックポイントを確認しましょう
重要事項説明の各項目と注意しておきたいポイントをまとめてみました。
きちんとチェックしておかないと後々トラブルになることも多いので、自分の書類をチェックしながら、問題と感じることはないかや意味の分からないことはないかをじっくり確認しておきましょう。
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対象物件の確認
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分類
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主な内容
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ポイント・注意点
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物件について
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対象となる物件の所在地住所や面積など
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登記簿に記載されている項目
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パンフレットと実際の面積などに食い違いがないか
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抵当権が設定されている場合は、抹消される時期を確認して契約書に明記してもらう
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「仮登記」という設定がある場合、そのままだと物件を所有できなくなる可能性もあるので注意
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法令上の制限について
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用途地域や建ぺい率など、各種の法令に基づく制限事項
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住宅を建てられない区域になっていないか
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購入する家の周辺の土地の「用途地域」は具体的に何か、その地域にはどんな建物が建てられるのか
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その土地に建てられる「建物の高さや面積」などに関する法基準（主に一戸建て・土地）
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建て替えや増改築の際の制限がないか
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土地と道路の関係について（主に一戸建て・土地）
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敷地に接する道路の幅と、道路と敷地が接する面の長さ
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私道負担に関する項目
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敷地が接する道路の幅が4m未満の場合はセットバックが必要
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道路と敷地が2m以上接していないと建物は建てられない
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敷地が私道にしか接していない場合は「道路位置指定」を受けていないと建物は建てられない
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私道は敷地にならないので、建ぺい率・容積率の計算には含められない
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敷地や建物の状態について
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敷地の形状や、建物の構造・仕様（未完成の場合は、完成予定の内容）についての説明
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道路からの高さ、傾斜の有無、排水施設の状態など（一戸建て・土地）
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パンフレットや図面集を確認し、気になるところがないか（建物未完成の新築）
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「付帯設備表」と「物件状況確認書」を見ながら、過去に雨漏りが起きていないかなど、建物の現状について（中古物件）確認
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共用部分について（マンション）
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管理形態や委託先、管理費、修繕積立金の説明
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共用部分の範囲や使用方法
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専用使用権について
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管理費、修繕積立金の金額はどうか
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中古マンション契約の場合、売主が管理費や修繕積立金を滞納していないか、ある場合はどう対応するか
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大規模修繕計画や、管理規約について
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駐車場などを使用する場合、使用できる人を決める方法や、金額など
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契約条件の確認
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分類
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主な内容
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ポイント・注意点
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代金以外に必要な金銭について
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それぞれの目的や必要な金額
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手付金等については、保全措置の有無や保全方法など
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契約解除について
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買主からは手付の放棄、売主からは手付の倍返しで契約を解除できるとする場合が多い
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売主が期日までに建物を引き渡さない、買主が期日までに代金を支払わないなどの場合は、契約解除とともに違約金を請求できる場合が多い
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違約金の金額も規定される（売買代金の2割以内）
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新築マンションの場合、解除したときのオプションの扱いも確認
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利用予定の住宅ローンについて、取扱金融機関名や借入・返済内容の詳細まできちんと明示されているか
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ローン特約は「予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合は、ペナルティなしに契約を解除できる」という特約
特約の記述がない場合、なぜ特約が付けられないかを確認
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供託や保険加入について
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供託所などについて
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瑕疵担保責任の履行のための措置について
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住宅の基本構造部分に瑕疵が見つかった場合に、売主や建築会社が倒産した場合などに備えて供託金の還付や保険金の支払いを受けることができるようにしておくための措置はどうなっているか
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「その他」または「承認事項」など
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工場や墓地などの周辺の嫌悪施設についてや生活上のルール、判明している設備不備についてなど
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例えば「向いや隣りの空き地に、高い建物が建つ計画はないか」などの気になる点
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売買契約の準備と「契約書」の確認ポイント
重要事項説明に納得できれば、いよいよ契約を結ぶことになります。
重要事項説明書と契約書は別の書類なので、両者を突き合わせながら最終チェックをして契約手続きを進めましょう。
契約後は後戻りできないのでしっかり確認をしましょう
売買契約時には、買主から売主に「手付金」を支払います。
この手付金の額は5％～10％が目安ですが、購入申し込みの際に買主と売主が話し合って決めます。
このため、金額が目安より多くなることもあります。
なお、売主が不動産会社の場合、手付金は物件価格の20％以内と定められています。
もし、購入物件が3000万円の場合、手付金は150万円～300万円と大きな額になるので、定期預金の解約や株の売却などが必要な場合は早めに準備しておきましょう。
手付金は契約成立の証拠となるお金で、買主の都合で契約を解除する時は、手付金を放棄しなくてはなりません。
また、場合によっては違約金も請求されるので注意しましょう。
重要事項説明と重複しても確認はきっちりと行いましょう
契約書の内容は重要事項説明書と重複する部分も多くなります。
だからといって気を抜かないように重要事項説明書と突き合わせ、下の表も参考にしながらチェックしましょう。
確認が終わった後、売主と買主が契約書に署名捺印し、晴れて契約締結となります。
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契約条件の確認ポイント
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分類
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主な内容
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チェックポイント
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物件の表示
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売買代金と支払い方法
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売買価格
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手付金の額と取扱い
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代金の支払い時期や方法
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金額と支払日、消費税額を確認
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残代金の支払い時期を定めない場合は、基本的に引渡し時の支払いとなることが多い
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売買面積
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土地面積は登記簿面積か実測面積か
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実測が契約後の場合の取り決めはどうなっているか
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パンフレットと相違がないか
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一戸建てで土地面積を登記簿面積で契約した後に実測を行う場合、面積に差が生じた場合の措置を明記しておく
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登記関連
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所有権の移転・引渡し・登記の時期
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抵当権などの登記抹消について
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引渡しや登記の時期は、代金の支払い（残金決済）の終了後が一般的
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抵当権などの設定がある場合は、所有権の移転登記までに抹消されるか確認
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公租公課
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1月1日時点の所有者に課税されるため、途中で所有者が変わる場合、売主と買主でいくらずつ負担するか確認する必要がある
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危険負担
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火事や地震などで、引渡し前に物件が損害を受けた場合の対応を確認
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修復可能な場合は売主が修復する、不可能な場合は契約を解除するなどの規定が多い
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契約不適合責任
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新築では主要構造部分については10年間の保証が義務付けられている
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中古の場合、契約不適合責任の期間は買主と売主とで話し合って決める（売主が不動産会社の場合は最低2年）
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設備や備品の引き継ぎ
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照明器具やエアコン、庭木などの中古住宅に付随する設備などについて、使用可能か撤去するのかなどを明示する
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契約解除について
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手付解除、契約違反による解除、ローン特約など、重要事項説明でも確認した内容を再確認
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その他
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アフターサービス（新築）
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共有持ち分管理について（マンション）
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宅建主任者の署名捺印
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アフターサービスがある場合は、内容を規定した書類を確認
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STEP 8 まとめ
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購入する物件の不明点を明瞭にし、納得した上で購入予約をしましょう
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重要事項説明書は細かいところまで読み、納得した上で売買購入をしましょう
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契約書の内容が重要事項説明書と重複していても、ダブルチェックのつもりで確認し、納得した上で契約しましょう
STEP 9 決済・引渡し・入居の準備をしましょう
無事契約が終われば、次は建物の完成を待って引渡し・入居へと進んでいきます。
新生活を始めるまでの流れと、確認しておきたいポイントを把握しましょう。
内覧会のチェックポイントと便利ツール
建物の完成前に販売された新築住宅は、建物完成後の引き渡し前に「内覧会」が開催されます。
これがマイホームとの初めてのご対面ですが、ここは冷静に。
入居してから「パンフレット通りじゃなかった!!」などとならないよう、内覧会でしっかりチェックしておきましょう。
内覧会で絶対確かめたい3つのポイント
内覧会で確かめることは次の3つです。
所要時間は1時間半～2時間程度が一般的ですが、場合によっては延長できるケースもあるようです。
建物が「契約通り」に仕上がっているか
完成した住まいが契約時にもらった図面通りに造られているかを確認しましょう。
住まいに「不具合」がないか
住まいの内装にキズなどがないかを確認しましょう。
室内の「寸法」
内覧会の後は引き渡しまで室内が見られない物件もあります。
そこで、引き渡しの前に家具や家電を購入する予定があるのであれば、内覧会時に室内の寸法を測っておきましょう。
図面やチェック用の用紙など、基本的には不動産会社のほうで準備してくれる場合もあります。
しかし、その他にも確認の際にあると便利なツールがあるのでご紹介します。
メジャー
施工面のサイズを計ったり、家具の手配のための採寸をするのに便利です。
水平器
建具の取り付けなどで正確に水平を確認したい場合は、ホームセンターで準備できる1,000円程度のものを用意するのがオススメです。
直角を活かして確認するなら三角定規を活用してもOKです。
デジカメ
スマホのカメラでもOKです。
気になる所を撮影しておけば後で確認することができます。
懐中電灯
スマホにライト機能があれば代用可能です。
収納の奥や狭い隙間を見たり、床下などのチェックに便利です。
照明が点かない場合は、遅めの時間の内覧や窓のない部屋の確認にもあると便利です。
タオルやカイロなど
内覧会の時には冷暖房が対応できない場合もあります。
暑い時期の熱中症対策や、寒い時期は冷え対策に持参することをオススメします。
図面との違いを確認しましょう
図面を見ながら、あるべき場所にあるべきものがきちんとあるかをチェックしていきましょう。
収納のサイズが違う、扉の開きが違う、コンセントがないなどの図面と異なる部分を見つけたら、担当者になぜそうなっているのかを確認した上、生活上許容できる範囲かを判断していきましょう。
当日はできれば通電してもらい、住んでから困ることがないよう照明等がきちんとつくかもチェックしましょう。
施工の精度に問題がないか確認しましょう
建物は、基本的には水平線と垂直線で構成されています。
床が傾いていたり、建具が曲がっていたりという不具合がないかチェックしておきましょう。
正確に水平を計りたいなら水平器を用いるのがベストですが、床の傾きにはビー玉が、柱やドア枠など垂直の確認には三角定規があれば簡易的に確認できます。
また、壁紙などの仕上げについて、はがれや傷など気になるようなら申し出てみましょう。
動くものも固定されたものも動かしてみましょう
ドアや窓、収納の扉などをスムーズに開閉できるか、何度か開け閉めして確認しましょう。
また、ハンガーパイプや階段の手すり、水まわりの配管の固定部分など、本来しっかり固定されているべきものが、少し力を加えてぐらつくようなら問題あり。
水回りについては水道が通っているなら実際に水を流してみて、水漏れなども確認しておきたいところです。
点検口や一戸建ての床下なども覗いてみましょう
構造部分のチェックは素人には難しいもの。
しかし、給排水管の点検口や一戸建ての場合は床下などを覗いてみて中がきれいかどうかを見るだけでも、施工状況を多少は判断できます。
面倒がらずに、ひと手間かけてチェックしておきましょう。
気になることは遠慮せずに徹底的に指摘しましょう
内覧会で「気になる点」を見つけたら、細かいところでもはっきり指摘して「納得できる説明をもらえたか」「修繕することになったか」「分からないままか」など対応についてメモしておきましょう。
なお、修繕対応になった場合、修繕が終わった時点で再度足を運んで確認することになります。
専門家に同行してもらうという手段もあります
最近では、内覧会に建築士などの専門家を同行するケースもあります。
専門知識を活かして細かくチェックしてもらえますが、3万～6万円程度の料金は必要です。
一棟一棟施工が異なる一戸建ての場合は特に、構造チェックをきちんとするためにも専門家の力を借りてみるのもひとつの手です。
新築・中古物件の引渡しと入居の流れ・注意点
内覧を終えるとマイホーム入居の日もぐっと近くなります。
ここでは、入居までの流れと引渡し時の注意点を確認しましょう。
マイホームの代金をすべて支払う「残金決済」
残金決済とは、マイホームの代金のうち、まだ支払っていない分をすべて払うことです。
期日までに不動産会社から指定された口座に振り込むのが一般的。
残金決済の期日は契約時に決められるので、住宅ローンの借入金の支払い（ローン実行）が残金決済までに行われるように金融機関に早めに頼んでおきましょう。
金融機関から不動産会社の口座に直接振り込んでもらうこともできます。
なお、新築マンションの場合は、入居説明会などでローン決済や登記の手続きなどについて説明してくれるので確認をしましょう。
住宅ローンはローン実行時の金利が適用されます
住宅ローンの金利は、申込時ではなくローン実行日のものが適用されます。
このため、購入前に立てた資金計画の時から毎月返済額などが変化する可能性があるので注意しておきましょう。
引渡し時にもきちんと物件をチェックしましょう
残金決済が終われば、司法書士により所有権の登記が行われます。
新居の鍵を受け取って、ついに念願のマイホームが実現。
ただし、引渡し時にも忘れずに確認しておきたいポイントがあるのでチェックしておきましょう。
不動産会社の担当者立会いの下で最終チェックをしましょう
新築物件の場合は、内覧会で指摘したポイントがクリアされているかを確認しましょう。
また、中古物件で引渡しまで物件全体を見られるチャンスがなかった場合は、契約時に渡された「付帯設備表」と「物件状況確認書」と見比べ、その通りになっているか確認をしましょう。
この時、可能であれば不動産会社の担当者立会いの下でチェックするのがオススメです。
設備の使用方法などを説明してもらいましょう
給湯機やオール電化のパネルなど住設備の使い方をマニュアルをひっくり返して調べるのは面倒です。
不動産会社の担当者に聞けば親切に教えてくれるので、使用法が分からないものについては質問してみましょう。
引越しのダンドリを考えましょう
新築マンションの場合は一斉入居になるので注意
新築マンションは入居可能日が決まっているため、みんなが好き勝手に引越しを決めると同じ日に集中して大変なことになりかねません。
そこで、引渡しの1カ月～2カ月前に「入居説明会」を開催して、引越しの日程や時間調整をしたり、管理しやすいように依頼できる引越し業者を絞るといった措置が取られます。
そういった措置についても確認しておきましょう。
引越しの検討は一括見積もりなどを利用しましょう
引越しはできるだけ安く手軽に済ませたいものです。
最近では、便利な業者引越しを一括見積もりで相見積もりとすることによって、お得に利用できるサービスも多いです。
見積もりは無料の場合が多いので、チェックしてみましょう。
入居後のトラブル
入居を終え、マイホームでの幸せな日々を……と思っていたら、思わぬトラブルで大変なことに！
万が一そんな事態になったら、どのように対処したら良いのでしょうか。
売買契約に明記される「契約不適合責任」の項目は、購入後、建物に不具合等が見つかった場合の対応を定めた項目です。
まずはその条項を確認して、発覚した不具合が対象になるものか、また対応期間内かを調べましょう。
通常、新築の場合は主要構造については10年の瑕疵担保責任が義務付けられています。
中古の場合は、契約書によって対応期間が制限されている場合が多いので確認をしましょう。
「契約不適合責任」の対象となるものなら、売主側に修繕してもらうことになります。
場合によっては契約解除が可能なこともあります。
新築はアフターサービスの対象かどうかを確認しましょう
新築住宅は、一定期間中に壁紙やフローリングなどの内装の傷みや水まわりの故障が見つかった場合、無料修繕してくれる「アフターサービス」付きの物件が一般的です。
万が一、そのような状態になった時は、不動産会社から契約時に渡される「アフターサービス基準」を確認しましょう。
契約と異なる事態が起きた場合
購入の目的が達成できない場合は契約解除も
例えば「4ｍ道路に2ｍ以上接している」と明示された物件を購入したのに、建て替えようとしたら実は道路幅が4ｍ未満だった、というような場合。
購入の目的が達成されない場合は、契約の解除もできる可能性が高いです。
購入の目的が達成できない場合は、不動産会社に確認しましょう。
小さな契約違反は話し合いで解決を
中古住宅について「撤去してもらうはずだったエアコンが残ったままだった」「お風呂の追い焚き機能付きのはずがついてなかった」など、売主が契約時の約束を守っていない場合、話し合いの上で交渉しましょう。
場合によっては、売主側に負担してもらえるようなケースもあります。
STEP 9 まとめ
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完成前の建売住宅等を購入した場合、内覧会でしっかり確認する
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引渡し時も物件をしっかり最終確認する
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引越しは一括見積り等を活用し、相見積もりをする
