はじめに
こんにちは、イエステーション矢口店です！
「家を売ろうかな」と思った瞬間、気になることって一気に増えませんか？
いつ売れるのか、いくらで売れるのか。
そして実はそれ以上に、「結局、手元にいくら残るのか」がいちばん不安だったりします。
売却は、流れを知っているだけで判断がラクになります。
さらに、どんな費用がかかるかを先に押さえておくと、あとから「思ったより残らない…」というズレも防げます。
今回は、売却の全体像を「流れ」と「費用（税金を含む）」の2本立てで、できるだけわかりやすく整理しました。
読み終わるころには、売却の段取りが“頭の中で一度リハーサルできた”状態になっているはずです。
ぜひ最後までお付き合いください！
※こちらの記事は2026年2月12日時点の情報です。
まず知っておきたい「レインズ」という仕組み
家を売るとき、多くの方が「この不動産会社に頼めば、その会社が買主さんを探してくれる」とイメージします。
もちろんそれも間違いではないのですが、実際の売却では、もう少し“広い仕組み”が動いています。
その代表が「レインズ」です。
レインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するための仕組みで、売却を業界全体に広げる土台のようなものです。
つまり、売却は「1社だけで買主さんを探す」というより、
「不動産会社ネットワーク全体の中で買主候補とつながっていく」イメージになります。
ここを知っておくと、不動産会社選びの見方も変わってきます。
レインズとは何か
レインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するための仕組みです。
売却依頼を受けた不動産会社が物件情報を登録し、他の不動産会社もその情報を見られるようになります。
結果として、別の不動産会社が「条件に合うお客様がいる」と気づき、資料請求や内覧調整につながります。
レインズがあると、売却はどう変わるのか
レインズに登録されると、買主候補との接点が増えやすくなります。
会社の規模の大小だけで売却力が決まるわけではなく、レインズを活かした動き方、報告の丁寧さ、段取りの上手さが結果に直結します。
だからこそ、売却を任せる会社は「説明がわかりやすいか」「連絡や報告がこまめか」も重要な判断材料になります。
家の売却は3つの期間に分けると理解しやすい
家の売却は、次の3つに分けて考えると流れがつかみやすくなります。
①売りに出すまで
②売り出し中
③買主が現れてから
売りに出すまでにやること
①不動産会社へ連絡する
「家を売りたい」という意思を伝えるところから始まります。
②不動産会社との面談・査定
実際に物件を見てもらい、査定をします。
このとき、売却理由や希望条件（時期・価格感・住み替えの有無など）も伝えておくと、その後の提案が現実的になります。
③不動産会社の決定・媒介契約
依頼する会社を決め、媒介契約を結びます。
媒介契約には種類があり、進め方や報告のルールが変わるため、内容を理解して選ぶことが大切です。
売り出し中にやること
④売却活動の開始
レインズ登録や広告、自社サイト掲載などで販売活動が始まります。
⑤経過報告を受けながら、内覧希望者を受け入れる
反響の数、内覧の入り方、買主さまが気にする点などが見えてきます。
状況に応じて、価格や見せ方を調整していきます。
⑥購入申込書の受領
「買いたい」という意思表示が入ると、購入申込書を受け取ります。
ここから条件調整（価格・引渡し時期・付帯設備など）が具体化します。
買主が現れてからの流れ
⑦契約までの準備
契約条件を詰めていきます。
行き違いを防ぐため、書面での確認を重ねる段階です。
⑧売買契約
合意した条件で契約を締結します。
⑨引渡し準備・抵当権抹消の手続き
住宅ローンが残っている場合は、金融機関と調整し、抵当権抹消に必要な段取りを事前に進めます。
引越し準備もこのタイミングで本格化します。
⑩引越し前の立会い
引渡し後のトラブルを防ぐため、売主さま・買主さまで最終確認を行います。
⑪残代金の受領・物件の引渡し
残代金を受け取り、登記などの手続きを進めて正式な引渡しとなります。
この日までに引越しを完了しておく必要があります。
売却金額がそのまま手元に残るわけではない
売却にはさまざまな費用がかかります。
さらに、利益（譲渡益）が出る場合は税金が発生することがあります。
つまり「手取り」は、売却価格から諸費用や税金を差し引いた金額になります。
【マイホーム売却にかかる主な費用】
●印紙税
●仲介手数料
●司法書士費用（抵当権抹消など）
●譲渡所得税（利益が出た場合）
印紙税
印紙税は、契約書などの文書を作成するときにかかる税金です。
売買契約書に記載された金額に応じて税額が変わります。
制度や軽減の適用は変わることがあるので、契約時点の取り扱いは必ず確認しましょう。
仲介手数料
仲介で売却する場合、不動産会社に支払う成功報酬が仲介手数料です。
厳密には売買価格の区分ごとに上限が決まっています。
200万円以下の部分：5％
200万円超〜400万円以下の部分：4％
400万円超の部分：3％
売買価格が4,000万円なら、計算上は126万円（税別）となり、ここに消費税が加わるのが一般的です。
司法書士費用（抵当権抹消など）
住宅ローンを組んでいる場合、抵当権が設定されていることが多いです。
ローンを完済していても、抵当権抹消の登記をしていない限り、登記簿上は残っていることがあります。
抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、抹消登記が複数ある場合は費用が上がることもあります。
譲渡所得税（利益が出た場合）
家を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
判断の基本は、次の要素です。
譲渡収入（売れた価格）
取得費（購入代金や購入時の諸費用など）
譲渡費用（売るためにかかった費用など）
特別控除（一定条件で使える控除）
「3,000万円控除」が使える代表的なケース
マイホーム売却でよく知られているのが「譲渡所得から3,000万円控除ができる特例」です。
本の記載では、主に次のような条件が挙げられています。
①自分が住んでいる家屋（または敷地・借地権）を売ること。以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
②売った年の前年および前々年に、一定の住み替え・交換・損失の特例などの適用を受けていないこと。
③売った家屋や敷地について、収用等の特別控除など他の特例適用を受けていないこと。
④災害で滅失した家屋の場合など、売却期限に関する特例があること。
⑤住んでいた家屋を取り壊した場合は、一定の期限内に契約し、契約まで敷地を駐車場など他の用途に使っていないこと。
⑥売主と買主が親子・夫婦など特別な関係ではないこと（一定の関係者も含む）。
この特例は条件が細かい分、当てはまるかどうかは状況と書類での確認が必要になります。
気になる方は、売却方針が固まった段階で早めにチェックしておくと安心です。
まとめ
家の売却は、流れを3つの期間に分けると全体像がつかみやすくなります。
そして、売却価格＝手取りではないため、印紙税・仲介手数料・司法書士費用・税金の可能性を早めに押さえておくことが大切です。
矢口渡、武蔵新田で物件をお探しの際は、地元で15年の実績があるイエステーション矢口店にご相談ください。
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