いくらなら無理なく返せる？住宅購入前に知っておきたいお金の話

こんにちは、イエステーション矢口店です！

 
住宅を買うとき、多くの方がまず気になるのが「いくらの家が買えるのか」「頭金はいくら必要なのか」「どんなローンを選べばいいのか」というお金の話です。
 
同じ物件価格でも、組むローンの内容や自己資金の準備の仕方によって、毎月の家計への負担感や安心度は大きく変わります。
 
 
今回は、 
 
1章　借りられる額と返せる額
 
2章　はじめにいくら用意しておく必要があるか
 
3章　自分に合った住宅ローンを選ぶ

 
この3つの視点から、「無理なく、安心して」住宅購入を進めるためのお金の基本を整理していきます。


 
※こちらの記事は2025年11月13日時点の情報です。

住宅ローンを検討するとき、多くの方が金融機関の「借入可能額シミュレーション」を使います。
 
ここで表示される金額は「金融機関が審査上、最大で貸してもよいと判断する目安」であって、「あなたが無理なく返せる金額」とは必ずしも一致しません。
 
金融機関は、年収や勤続年数、他の借入状況、家族構成などをもとに「返済負担率」という指標を使って審査を行います。

返済負担率とは、「年収に対して、住宅ローンを含む借入の年間返済額がどれくらいの割合か」を示したものです。
 
 
例：年収600万円・年間返済額150万円の場合
 
150万円 ÷ 600万円 ＝ 0.25（25％）

 
多くの金融機関では、返済負担率の上限を

 
●年収400万円未満…30％前後
 
●年収400万円以上…35％前後
 
 
といった目安で見ていることが多いです。
 
ただし、「審査に通る」ということと「生活に無理がない」ということは別問題です。

家計の安心感を考えると、年間返済額は「年収の25％まで」に抑えるのがおすすめです。
 
 
例えば年収600万円の方なら、
 
●年間のローン返済額　…150万円（600万×25％）
 
●月々の返済額　　　　…約12.5万円

 
このくらいを一つの目安にしておくと、

 
・子どもの教育費が増える時期
 
・車の買い替え
 
・将来の修繕費・リフォーム費用
 
・急な病気や失業などのリスク

 
に備えながら、家計のバランスを保ちやすくなります。
 
逆に、返済負担率を30〜35％いっぱいまで引き上げて借入をすると、

 
●ボーナスが減った
 
●教育費が想定以上にかかった
 
●物価高で生活費が増えた

 
といった変化があったときに、家計が一気に苦しくなる可能性があります。

住宅購入予算を考えるときは、
 
 
自分の年収から「年収の25％」程度の年間返済額を決める
 
その年間返済額・返済期間・金利から「無理なく返せる借入額」を計算する
 
「借入額 ＋ 自己資金（頭金）」＝「購入可能な物件価格」として考える


 
という流れで、「返せる額」から逆算して予算を組むのが安心です。

 
 
「金融機関がいくらまで貸してくれるか」ではなく、
 
「自分と家族の生活を守りながら、いくらなら返し続けられるか」
 
を一番大事な軸にしましょう。

一般的には、住宅購入では「購入価格の20％程度の頭金（自己資金）があると安心」と言われます。

 
例えば、4,000万円の物件を購入する場合、
 
●理想的な頭金の目安　…約800万円

 
というイメージです。

 
もちろん、最近は「頭金ほぼゼロ」でローンを組む方も増えていますが、
 
 
頭金が多いほど
 
●借入額が少なくなる＝毎月返済額が軽くなる
 
●金利の優遇条件が良くなる場合がある
 
●万一価格が下がった時でも、売却しやすい

 
といったメリットがあります。
 
とはいえ、頭金を貯めるために何年も先送りしているうちに、
 
物件価格や金利が上がってしまうリスクもあります。
 
「理想は2割。でも無理のない範囲で、最低限これくらいは」という現実的なラインを考えることも大切です。

住宅購入では、物件価格だけでなく「諸費用」もまとまった金額が必要になります。

 
目安としては、
 
●新築マンション・新築戸建て：物件価格の約3〜5％
 
●中古マンション・中古戸建て：物件価格の約5〜8％

 
と言われることが多いです。

 

 
主な諸費用の内訳は次のようなものです。

 

 
契約関係の費用
 
●不動産売買契約書に貼る印紙代
 
●仲介会社に支払う仲介手数料（仲介物件の場合）
 
●手付金（最終的には購入代金の一部になりますが、一時的に現金が必要）




 
登記関係の費用
 
●所有権移転登記・抵当権設定登記の費用（登録免許税＋司法書士報酬）




 
ローン関係の費用
 
●事務手数料・保証料（または金利上乗せ型）
 
●団体信用生命保険（タイプによっては保険料別途の場合も）
 
●火災保険・地震保険料




 
その他の費用
 
●引っ越し費用
 
●新しい家具・家電の購入費
 
●管理費・修繕積立金の前払い（マンションの場合）
 
●固定資産税・都市計画税の清算金


 
 
これらの諸費用を、すべて自己資金で賄うのか、一部を「諸費用ローン」として借りるのかによって、必要な現金の額は変わってきます。

ざっくりとしたイメージとしては、

 
 
●物件価格の20％程度　…頭金として
 
●物件価格の5％前後　 …諸費用として



 
合計で「物件価格の25％前後」の現金が準備できていると、かなり余裕を持った資金計画になります。
 
もちろん、ここまで用意できない場合でも購入は可能ですが、

 

 
●頭金が少ない分、毎月返済額が増える
 
●金利優遇の条件に差が出る場合がある
 
●売却時にローン残高が上回るリスクが高まる


 
といった点も踏まえて、「少なくとも諸費用分＋α」は用意しておきたいところです。

住宅ローンと一口に言っても、借入先にはいくつかの種類があります。

 
●公的色の強い融資
 
　例：住宅金融支援機構の「フラット35」など


 
●公的融資と民間融資の中間的な融資
 
　例：フラット35を民間金融機関が窓口として取り扱うタイプ


 
●民間の金融機関
 
　例：都市銀行・地方銀行・信用金庫・ネット銀行など



 
公的・中間的融資は、
 
●長期固定金利がメインで、将来の返済額が読みやすい
 
●一定の技術基準を満たす住宅など、利用条件がある

 
といった特徴があります。


 
一方、民間の金融機関は、
 
●金利が低めのプランも多い
 
●商品バリエーションが豊富（変動・固定・ミックスなど）
 
●ネット銀行などは、事務手数料の代わりに金利が低め、など独自色が強い


 
といった特徴があります。
 
 
どれが絶対に正解というものではなく、
 
「自分の家計・働き方・将来の見通し」に合っているかどうかで選ぶことが何より大切です。

自分に合った住宅ローンを選ぶときに、特に意識したいポイントは次の4つです。


 
金利水準
 
金利タイプ
 
返済期間
 
返済方法


 
順番に見ていきましょう。



 
1. 金利（水準）

 
まずはシンプルに「今の金利がどのくらいか」を確認します。
 
ただし、「一番低いところだけを見て決める」のは危険です。

 
●金利は低いけれど、事務手数料が高い
 
●金利はやや高いが、保証料込みでトータルではあまり変わらない
 
●団体信用生命保険の内容（がん保障・就業不能保障など）が手厚いかどうか


 
こうした「トータルコスト」で比較することが大切です。



 
2. 金利タイプ
 
代表的な金利タイプは次の3つです。
 

 
●全期間固定金利
 
・完済まで金利が変わらない
 
・毎月の返済額がずっと同じで、家計管理がしやすい
 
・変動金利より金利は高めになりやすい
 


 
●固定期間選択型（3年・5年・10年など）
 
・一定期間のみ金利が固定され、その後は金利を見直すタイプ
 
・当初期間は金利が優遇されやすい
 
・固定期間終了後の金利がどうなるかがポイント



 
●変動金利型
 
・半年ごとに金利が見直される
 
・当初金利は最も低くなることが多い
 
・金利上昇リスクをどう受け止めるかが重要
 


 
「将来の収入の見通し」「働き方（共働きか、片働きか）」「今後のライフイベント（教育費のピークなど）」を考えながら、
どこまでリスクを取れるか、どこまで返済額の変動を許容できるかを考えて選びましょう。




 
3. 返済期間
 
返済期間は、一般的に「最長35年」のローンが多いですが、
 
長く組めば毎月の返済額は軽くなる一方、総返済額は増えます。


 
●返済期間を長くするメリット
 
　・月々の返済負担を抑えられる
 
　・教育費がかかる時期などに、家計の余裕を持ちやすい



 
●返済期間を短くするメリット
 
　・総返済額を抑えられる
 
　・早くローンを完済できる安心感


 
 
現実的には、
 
●まずは長めの期間（30〜35年）で組む
  
●家計に余裕が出たら繰上返済で実質的な期間を短くしていく

 
というスタイルもよく選ばれています。

 
大事なのは、「無理に短くして毎月の返済がきつくなる」よりも、
 
「余裕を持てる期間で組んだうえで、余裕があるときに短くする」柔軟さです。





 
4. 返済方法
 
代表的な返済方法は次の2つです。


 
●元利均等返済
 
・毎月の返済額（元金＋利息）が一定
 
・返済開始直後は利息の割合が多く、元本はゆっくり減る
 


 
●元金均等返済
 
・毎月の元金返済額が一定で、利息部分は徐々に減っていく
 
・返済当初の負担は重いが、総返済額は少なくなる


 
多くの方は、毎月の返済額がわかりやすい「元利均等返済」を選びますが、
 
「当初は収入に余裕がある」「とにかく総返済額を抑えたい」という方は元金均等を検討する価値もあります。

 

 
また、ボーナス併用払いを選ぶと、
 
 
●月々の負担が軽くなる反面、ボーナスに頼り過ぎるリスク

 
が出てきます。
 
ボーナスが減ったり、なくなった場合を想定しても耐えられるかを慎重に考えましょう。

「この物件を買った場合、頭金はいくら・ローンはいくら・毎月はいくら？」
 
と一つひとつ数字に落とし込みながら、無理のないマイホーム計画を立てていきましょう。
 
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